房地產(chǎn)泡沫 全世界難題

全球經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)日益緊迫的問(wèn)題是，今后幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮會(huì)有序地降溫還是會(huì)以崩盤告終。

加利福尼亞紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是“非理性繁榮”的典型例子，那么該如何來(lái)解釋西班牙呢？1997年以來(lái)，西班牙的房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度達(dá)到了130%，是美國(guó)漲幅的兩倍。

最近幾年，房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)不再是某個(gè)地方或某個(gè)國(guó)家的問(wèn)題，而已經(jīng)成為一個(gè)全球性的問(wèn)題。與法國(guó)、西班牙、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、瑞典和澳大利亞等國(guó)相比，美國(guó)近年的房地產(chǎn)繁榮根本不算什么。

房?jī)r(jià)的上漲令人擔(dān)心，因?yàn)閲?guó)際房地產(chǎn)繁榮是全球化的副產(chǎn)品。使人們能貸款買房或投機(jī)炒房的金融市場(chǎng)越來(lái)越開(kāi)放，國(guó)際化程度越來(lái)越高，聯(lián)系也越來(lái)越密切。

泡沫源自低利率

全球房?jī)r(jià)的上漲主要是世界各國(guó)中央銀行有意制造的，其中以美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)為主。面對(duì)股市的下跌和高技術(shù)泡沫的破滅，美聯(lián)儲(chǔ)于2000年大幅調(diào)低了利率，試圖以此減少對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)及貿(mào)易伙伴的損害。

歐洲央行等其他的央行隨后也迅速采取行動(dòng)。世界性的低息貸款刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)所有者以較低的利率重新安排抵押貸款，并把省下的錢用來(lái)購(gòu)買汽車、服裝、家具等消費(fèi)品。消費(fèi)開(kāi)支的增長(zhǎng)和房產(chǎn)價(jià)格的上漲推動(dòng)了全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

雷曼兄弟公司的全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·盧埃林說(shuō)：“美聯(lián)儲(chǔ)和其他央行鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，這樣，在股市損失的錢就可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)回來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮刺激了世界各地的需求。”

迄今為止，決策者把世界經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮聯(lián)系在一起的做法很有成效。但這種狀況也許不可能持久。總的說(shuō)來(lái)，美國(guó)和世界其他國(guó)家的房?jī)r(jià)正繼續(xù)上升，因?yàn)橥稒C(jī)性購(gòu)買和只付利息的房貸正在迅猛增加。

如何解決泡沫？

全球經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)日益緊迫的問(wèn)題是，今后幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮會(huì)有序地降溫還是會(huì)以崩盤告終。比較可取的方法是利率持續(xù)但是和緩地上升，以此減緩房?jī)r(jià)上漲的速度并促使消費(fèi)者更多地存錢。

美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行、英格蘭銀行和澳大利亞儲(chǔ)備銀行等一些央行已經(jīng)試圖這樣做了。

但歐洲央行正考慮降低而不是提高利率。同西班牙等規(guī)模較小的經(jīng)濟(jì)體相比，德國(guó)等大經(jīng)濟(jì)體的緩慢增長(zhǎng)更令它擔(dān)心。

問(wèn)題在于這種互相沖突的政策可能不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序降溫。當(dāng)決策者——尤其是美國(guó)的決策者——所擁有的選擇比過(guò)去少時(shí)，各種麻煩都可能出現(xiàn)。

如果房?jī)r(jià)下降，且美國(guó)的消費(fèi)者不得不束緊褲帶，減少購(gòu)買進(jìn)口產(chǎn)品，那么中國(guó)和其他國(guó)家將不得不減緩美元投資熱，使利率越來(lái)越高。這可能對(duì)從巴黎到上海乃至奧克蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沉重打擊。

華盛頓國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所主任弗雷德·伯格斯滕說(shuō)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱令人擔(dān)心，但如果與油價(jià)突然上漲等其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題結(jié)合在一起，那危險(xiǎn)就更大了。伯格斯滕說(shuō)：“那將使房地產(chǎn)泡沫破滅，并使世界經(jīng)濟(jì)遭受沉重打擊。”

英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》評(píng)點(diǎn)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)

當(dāng)前，全球2/3的國(guó)家存在潛在的房產(chǎn)泡沫，這其中也包括中國(guó)。在過(guò)去一年中，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》全球房?jī)r(jià)指數(shù)所跟蹤的20個(gè)國(guó)家中，有11個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，繼上個(gè)世紀(jì)七八十年代之后，全球性的第三次房產(chǎn)熱已經(jīng)形成。

目前，全球房產(chǎn)泡沫的裂隙已經(jīng)出現(xiàn)：倫敦和悉尼的房?jī)r(jià)已開(kāi)始下跌。房?jī)r(jià)不會(huì)像股票價(jià)格那樣突然崩盤，而是更可能會(huì)在幾年時(shí)間內(nèi)逐漸下滑，預(yù)計(jì)在美國(guó)會(huì)整體下跌10%至20%，在英國(guó)、澳大利亞和西班牙則會(huì)下跌20%至30%。有些市場(chǎng)膨脹的時(shí)間會(huì)比其他市場(chǎng)略微長(zhǎng)些，但最終所有的房產(chǎn)熱都會(huì)終結(jié)。