房市大棋局：缺少“安居規則”的博弈戰

在一座大廈里多樹幾個支柱本沒有問題，樹對了會更有利于大廈的穩固；但如果在錯誤的時間、錯誤的地點、用錯誤的方式樹了一根支柱，那倒會成了問題。不幸的是，眼下的房地產業似乎成了“問題支柱”。面對目前價格高危的房市，人們不能不思考：對于一個產業的定位，僅僅從純經濟的角度去考量，夠嗎？要不要兼顧社會實情？

房價高危誰之過？

房地產業正成為廣受關注的焦點。在當前房價飛漲、普通市民大呼買不起房而對房地產業大加撻伐的時候，我們不禁要問，什么是造成房價高危的根本原因？房地產市場上的各種偏差、出軌行為的源頭究竟在哪兒？

上海、杭州、南京的房價現在已經成了“天文數字”，買不起房子的老百姓叫苦連天，地方政府也開始意識到房價問題成了燙手的山芋，握也不是，丟也不是。是誰將這顆山芋弄得如此燙手？市場各方究竟是誰錯了？

從逐利的經濟本性說，開發商顯然沒錯。作為市場中的企業，追逐利潤最大化天經地義，這也是市場經濟的魅力所在。只要不違法不違規，能賣高價商人們自然不會賣低價。人們又有什么理由要求作為市場主體的企業承擔市場經營以外的社會責任呢？

銀行也沒有錯。客觀地說，個人購房貸款目前來看還是商業銀行資產構成中質量最佳的一筆信貸資產，不良貸款率很低，如果房貸資產證券化等金融創新能及時跟進，房貸風險可能還會更低。何況購房貸款個人的資信遠比一些企業法人要高，銀行作為金融企業，沒有任何理由在合理合法的前提下，對這一優質客戶群體視而不見。

而那些在房地產市場里投資逐利，諸如溫州炒房團一類的投資客更沒有錯。在法律法規并無限制的投資領域，資本盡情涌流以謀取利潤，也是再正常不過的事。

作為住房消費者的普通市民，他們中的一部分人已經購買了住房，改善了居住條件，他們分享了經濟發展的成果，斷然不會有錯；而那些還沒來得及買房、面對當前的高房價又買不起房的一部分市民，強烈地發出降低房價的呼聲，要求有關部門調控房地產市場，甚至重新提出個人集資建房的動議，這種基于改善個人居住條件的民意，于情于理，又何錯之有？

但是，在這個市場參與主體人人無錯的房地產業，一些不容樂觀的跡象已經暴露，一些不容忽視的矛盾和風險已經累積甚至已達到高危的程度。當住房這種特殊商品像股票一樣在很短周期里被炒來炒去賺取高額差價的時候；當有的人排隊還領不到一個購房號，而有的人卻可以雇人排隊領號并倒手就叫賣10萬元的時候；當有的人看著樓價節節上漲望樓興嘆買不起房，而有的人卻可以囤積數套甚至數十套房待價而沽的時候；當有的開發商收了購房人定金幾個月后寧愿失信賠償違約金也不愿按前期約定價簽訂預售合同的時候；當有些樓盤還沒開盤就已經售罄的時候……能說這樣的市場沒有狂熱沒有炒作沒有泡沫嗎？說這樣的市場是健康的、穩中有升的、可持續發展的，總讓人覺得懸乎。越來越多的人認為，在一些房價高危、房市敏感的城市，房地產泡沫有可能從局部性問題演變成全局性問題。

拔苗助長鋪設了房市博弈的棋局

歐美國家大多不是單獨將房地產業作為支柱產業，而是將房地產納入大建筑業的范疇來作為支柱產業發展，這樣的做法或許更科學。而我國單獨將房地產業作為支柱產業來定位本身也沒有錯，問題是地方政府迫不及待、拔苗助長，將房地產業作為支柱產業來加緊“培育”，鋪設了各方博弈的棋局。負責發展一方經濟的地方政府為搞活經濟、增加稅收來源、擴大政府財力、改變城市形象——當然客觀上也改善了相當部分人群的居住條件——而激活當地房地產市場，這本沒有問題，但是當高房價成了過街老鼠、大多數中低收入的普通老百姓在這場房市博弈中集體成為輸家時，便成了大問題——這不僅影響經濟的持續健康發展，而且可能引發一系列社會矛盾。

一直以來，將房地產業作為地方經濟的支柱產業加以定位的理由是，房地產業具有極強的關聯性和帶動性，上下游產業鏈條可以拉得很長：往上涵蓋建材產業（鋼筋、水泥、混凝土工業極其延伸）；中游有作為服務業的建筑產業；下游則連接著裝潢業、家具及家電業、金融業、商業零售業，以及作為房地產業根本的地產經營等等一些貫通房地產業鏈條各個環節的產業門類。可謂牽一發即可動全身。從經濟實踐中看，大力發展、繁榮房地產業，一方面能帶動很多相關產業的發展，創造大量就業機會；另一方面更能刺激和滿足居民的住房消費和需求，是擴大內需的一帖良藥。而這一切，最終都體現在對GDP的貢獻率上。房地產業備受一些地方政府青睞也就順理成章了。

但是，既然是支柱產業，勢必要追求經濟規模和總量，把房地產業定位于支柱產業，尤其是在初始階段，很容易導致對規模和價格突飛猛進的偏好。房地產投資規模越大，房價越高，房地產業增加值就越大，對地方GDP的貢獻也勢必越大。這樣的效應反過來又倒推著市場參與各方忘情地在整個房地產市場進行不懈地博弈：城市要借此獲得財力改變形象；官員從中要政績；開發商從中要高利潤；銀行從中要優質客戶；有經濟實力的個人和機構投資者從中要賺錢；而作為市場參與一方的大多數普通市民則是這場博弈中典型的輸家而被市場邊緣化。可以說，也正是這種博弈力量的對比態勢，直接導致了早些時候出臺的帶有風險預警性的央行“121號文件”在執行過程中被不幸架空。

這一博弈態勢，在近年來很多地方的房地產市場中屢見不鮮。譬如在某城市，2002年前后，這座城市中心城區個別區的官員就在某些場合提出，本區要消滅某個價位以下的商品房，現在看來目標的確實現了，因為這些區的房地產價格基本在當時目標價位上翻了一番；更有甚者，還有政府官員不顧公正性原則，在公開場合和媒體上發言，“引領”市場看漲其所在城市的樓市；當地不少媒體更少有對樓市價格風險的報道和提示，而是心無旁騖、熱衷于搞“樓市周刊”和“房產專版”，在這些周刊或專版上發言的自然多是開發商。而一些原本被普通老百姓當作“社會良心”的房地產專家和學者們，竟以其專業知識和經驗，向市民發出對樓市價格看漲的預期。在博弈的棋局中，大形勢如此，投資者有什么理由不去追漲？銀行又有什么理由不放貸呢？

和諧是主旋律，安居是硬道理

從純粹的市場角度看，眼下的房地產市場是極富活力的；但作為居住是基本功能的商品住房，其社會關聯度是很多其他產業所無法比擬的。從社會的角度審視，這個特殊產業必須重視公平，這是特定歷史時期賦予房地產業的社會責任。這樣看，盡管超出了經濟的范疇，但這對產業政策的定位卻是一道跨越不過的坎。

沒有一個市場化取向的房地產市場，老百姓的居住條件可能難得改善；但一個脫離了大多數普通老百姓基本需求的房地產市場，也同樣沒有持續發展的可能。房地產業要實現可持續發展，必須在堅持其市場化發展取向的同時，貼近當地人民群眾當前階段的經濟生活水平，貼近大多數普通老百姓的住房消費心理和購買力，而不能為了培育出“支柱”產業，而寅吃卯糧，拔苗助長。

在我們這個有著13億人口的國度，有家乃安、安土重遷、“有恒產乃有恒心”等傳統觀念根深蒂固，許多人勞作了一輩子就希望擁有一套屬于自己的住房。在這樣的住房消費文化下，一輩子租房居住，很難為大多數人所接受，何況當前的住房租賃市場也不健全。因此，盡管房地產天然具有投資性，但政府房地產業政策的制定必須考慮幾個基本出發點：首先，必須是本地普通大眾能夠消費得起的居住品；其次，才是必須適度調控的投資品。這是個涉及到大多數普通老百姓切身利益的社會問題。

房地產業如何定位、房地產市場如何發展，不僅僅是一個經濟問題，更是一個值得決策層密切關注和考量的社會問題。保持住房價格特別是普通商品住房和經濟適用房價格相對穩定，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，也是政府駕馭市場經濟能力的具體體現。各級地方政府和職能部門必須對穩定住房價格和實現絕大多數人的安居擔負起責任。安居才能樂業，滿足大多數普通老百姓的基本安居需求，是我國房地產業實現可持續發展的“硬道理”。

近來，在對于全國房地產市場具有風向標意義的上海，政府頻出措施穩定樓市：在供給方面，啟動“兩個1000萬”工程，即推出1000萬平方米的中低價商品房和1000萬平方米的重大工程配套商品房，解決動遷居民和部分低收入人群的居住問題；在需求方面，銀行根據央行政策，分類提高首付款成數和房貸利率；在市場交易方面，對居住不滿一年即交易的商品房征收5.55%的營業稅及附加。這一整套多少有些遲到的“組合拳”的打出，正是房地產業定位不能從純經濟角度出發、脫離社會實情的一個注腳。