自己蓋樓，讓開發商靠邊

劉育英

在北京這樣的大城市里，自己集資蓋一棟屬于自己的樓，不光是為省錢，也是為了某種民主理念——而且這不是一個停在腦子里的“烏托邦”，它已經有了實現的可能

9月26日，聯想公司的工程師于凌罡把新修訂的《合作蓋樓問與答》放到了“藍城”網站上。他已經記不清這是第幾次修改了。這是頭一天晚上一群伙伴在他家開會討論的成果。

與以前的文案相比，《問與答》的核心思想并沒有變。修改只是為了把枯燥的條文變得更容易讓讀者理解。那是一個充滿浪漫色彩的設想——集合一群在北京生活、又還沒有自己的房子的人們，共同出錢，自己買地，自己找人設計，蓋一座完全屬于自己的樓。

這可能嗎？

于凌罡建房方案

事情是從半年多前開始的。2003年的12月1日，于凌罡在網易、新浪、搜狐、綠野等十幾家網站發出帖子，提出自己的理念。他寫道：“我是一個北京人，深刻地體會到房子的重要性，有了自己的房子，不用支付高昂的房租，不用擔心被房東或家長掃地出門，美好生活也就從此開始了。

“現在，我打算在國家政策允許下，組織大家集資蓋樓，我希望可以得到大家的支持，我們會建立一個具有法人資格的，以協議為主、協商為輔，實行民主制度的非贏利性實體。它叫什么名字，我還沒想好，不過，全程透明，是這個合作社的基本宗旨。也許‘全程透明就該是它的名字……”

簡單說來，于凌罡的思路就是：參與者們，也就是將來的業主們共同出一定的錢注冊一家公司，以這家公司的名義購買土地，然后選擇設計部門、施工部門、物業提供者等，建起一座屬于自己的樓。

于凌罡的方案最吸引人的一點就是這種方式比普通的買房子省錢。他提出的設想是，首先業主需要交15萬元(可分批交)，利用這15萬元，每個業主可以從銀行貸到22.5萬元。用這筆錢支付買地和建房的費用。樓建好后，因樓房的底商和附屬商業設施也屬于業主們，可以用從中獲得的租金收入來沖抵那筆銀行貸款。所以，根據于凌罡的估算，自己蓋的房子比買地產開發商的房子大約便宜40%。

于凌罡還設想了這棟樓的其他一些細節：這棟樓大概是五百來戶，共12到15層，每戶36平米，層高高于4.8米，可以隔成兩層，成為復式住宅。每戶可以買兩套……

帖子一發出去，就引起了好多人的興趣，各種跟帖問的問題五花八門。如，如何規劃立項？買土地時能競爭過開發商嗎？資金是不是安全？等等。也有一些人認為，于凌罡不過是在發神經、制造噱頭而已。

于凌罡回憶說，在發了帖子的幾個網站中，從綠野得到的支持最多。綠野是一家戶外運動網站，那里的用戶一般收入較高，素質也好，更容易接受新事物，于凌罡現在的團隊中有一些人就是來自綠野。

畢業剛剛兩年、現在從事IT業的魯治，就是于凌罡在綠野認識的朋友。現在他已經成為團隊的核心成員之一。除了魯治，這個團隊還有各行各業的人士：有在北京住總集團研究院搞預算的，有在城市建筑設計院的，還有在房地產咨詢公司寫文案的。合作者們有錢的出錢，有力的出力，有車的出車，不計報酬地工作。到現在，核心的成員有五六人，他們幾乎每周都在于凌罡的家里見一次面，討論技術細節。平時還有大量的網上溝通、短信往來。

于凌罡的家現在簡直就是個俱樂部，人來人往，一撥是于凌罡在綠野的玩友，一撥是合作蓋樓的參與者，還有一撥是于的親戚。一走進于家，一種開放、民主的氣氛撲面而來。

自從發帖之后，于凌罡開始變得像個牧師。他像布教一樣向別人介紹合作蓋樓是怎么一回事，一次講上兩三個鐘頭是常有的事。網絡也是他的宣傳陣地，于凌罡在網上的ID叫藍城木魚，進入他的網頁，常可以看到他在論壇里回答別人的問題。從那時到現在，于凌罡說自己已經和上千人聊過這事，看到于凌罡講起合作蓋樓時的熱情投入和滔滔不絕，這個數字絕對可信。于凌罡說，他的這個項目“征集到300戶沒有問題”。

土地難題

于凌罡現在不敢把人數招到500，因為有太多的不確定性。比如土地，于凌罡承認，在所有環節中，買地是最困難的一個環節，不僅涉及到土地的地段和價格問題，還要和房地產開發商一起參與土地競標。當然，另一個難題就是資金的運轉。

最近一段時間，于凌罡和他的合作者們做得最多的事是到北京市土地儲備中心的網站上去看土地的拍賣信息。自從國土資源部關于土地的71號令出來以后，以前協議轉讓的土地，現在必須公開進行掛牌拍賣，這個政策的主要目的是防止土地的不透明交易，對于合作建房來說，這是一件好事，這些信息都是于凌罡特別需要的。

最近于凌罡感興趣的土地有那么幾塊：一是在西城區官園附近有一塊正好適合一棟樓的地方，樓面地價在4000到4500元之間，雖然價錢高了點，但是地處二環路邊上，交通發達。惟一不足的是，這塊地在規劃中是用于綜合性用途的，有可能無法用于民用建筑。另外還有北四環霄云路的一塊地，樓面地價是3000到5000元，也成為備選。

于凌罡現在還不太急，因為土地的信息是陸續出來的，需要有耐心等到一塊最合適的地方。不過，他覺得，與開發商一起去競拍，自己在價格上還是有競爭力的。

他們要出比開發商更高的錢才會拿到地。于凌罡給記者算了筆賬，以證明他們在土地上的預算實際是比較高的。500人，每人按規定交15萬元，共計7500萬元，用這7500萬元做抵押，預計可貸款1.125億元。將其中9000萬元作為土地預算，一般蓋一座獨棟樓需購買6000平米的地皮面積，這樣每平米的預算是1.5萬元。而一般三四環路地段此項的市場價格為1萬元出頭。但是，他們在買地上資金的壓力比開發商要小——道理很簡單，開發商的前期投入全面要靠自己，而合作建房，前期的錢是每戶按規定數額累計起來的，因此高出來的地價分攤到每戶頭上，就顯得不那么多了。

選好了土地的位置，下一步的任務就是參加競標，這需要成立一個公司。于凌罡最初的設想為成立一個非盈利組織，或者成立一個基金，但是由于不符合住宅合作社的條件，為了不與現有政策沖突，他決定成立一家公司。

于凌罡的想法是：每個業主加入公司時先交5000元的保證金，作為違約時的懲罰，300人就是150萬，注冊公司時有這些錢就夠了。業主其余的錢還放在自己名下賬戶里，當有支出的時候，每人委托銀行轉賬，直接打到乙方(如設計公司或建筑公司)賬上。這些錢不能取出，只能轉賬，這就保證了資金的安全。

業主小算盤

好多人被于凌罡的計劃吸引，是因為合作蓋樓最大的好處就是省錢。可是，從競拍土地過程看來，并沒有省錢。往下的程序，選擇施工單位、監理單位來進行實際的開發，合作蓋樓比商品房開發也沒有便宜多少。那么業主真正能獲得的好處是什么？省錢省在哪里？

于凌罡解釋說，好處是從底商和物業方面體現出來的。

對于普通房地產來說，底商是屬于房產商的，出租收益也歸房產商所有，而這部分底商的成本是攤入到整個成本中，由業主買單，所以業內都知道的一句話是，“底商是房產商偷業主的”。

而在合作蓋樓模式下，底商屬于全體業主。按照規劃，這棟樓的底商面積是3888平米。按每平米每月1000元的保守計算，每月將產生40萬元左右的底商收入。(按四環左右地段的計算。如果地段更好，則價格更高)。

底商的收入，扣除公司運作的費用后，將平均分給504套房子，業主按照擁有的套數獲得收益。還有附屬商業設施的收入也做如此分配。它們可以抵消業主兩筆費用，一筆是購房的貸款，另一筆是物業費。

合作蓋樓的物業費也會比商品房低不少。目前北京每平米建筑面積的物業費是每月每平米2.8元左右，照此計算，80平米的房子，每月要交物業費220多元。而住在合作蓋樓的業主，就省錢多了，這主要原因是，合作建房成立的公司在設計之初，就是非盈利的。

比如公司選擇保潔公司，價格如果比市場價格高，或者服務不好，任何業主都可以提出自己的異議，如果超過一定數量的業主都持這種意見，大家就可以投票否決這家公司，這樣保證業主獲得較低的價格，這是真正自己做了自己的主。

考慮到底商將連續不斷地為業主產生收入，于凌罡的計算是，參與者用15萬元的現金，幾乎可以獲得價值近40萬元的房子。這其中節省的費用，還包括普通開發商成本里含有的廣告費、利潤和灰色支出等。

一個烏托邦？

到今天，于凌罡的項目還處在早期階段，還沒有真正買下土地。

而從發第一個帖子到現在，很多人都很懷疑一件事：于凌罡的動機何在？

于凌罡周圍的人說，要說一點不為自己考慮，這誰也不信。不過，于凌罡表示，整個初衷絕不是打算為自己一套便宜的住宅。31歲的于凌罡在北京并不缺房子住，而且有一份很說得過去的薪水，有一幫談得來的朋友。魯治引用馬斯洛的話，人的最高需求是個人成就感，于凌罡現在追求的就是這種成就感。

早在十來年前，于凌罡就提出了“藍城”的設想，當時他感到網狀的城市交通極為不方便，就設計了一種線型的城市規劃，他起名叫linecity，中文名字是“藍城”。這個方案受到了很多人的嘲笑，但于凌罡并不在乎，他認為中國在市場化的過程中，需要這么一種理想規劃的城鎮。他通過自己的努力，已經把方案遞到了一位科學院院士的手里。

合作蓋樓是“藍城”理想的第一步。待這個樓運作成功后，于凌罡積累了運作的經驗，還有了一個管理團隊，就可以運作更多的樓，這離藍城就更近了一步。即使合作蓋樓幾乎占用了于凌罡所有的業余時間，于凌罡也覺得為了自己的理想是值得的。

其余參與合作蓋樓的人幾乎也抱著同樣想法：在這里做事，積累更多的經驗。他們多是最早在綠野一起出去玩的朋友，綠野那種非盈利、民主的方式是他們喜歡的。

在于凌罡的理想中，不管是合作蓋樓，還是藍城，民主都是不可缺少一個元素。在合作蓋樓的程序里，于凌罡設計了一種“三權分立”的模式：合作蓋樓的權力屬于所有業主。而業主委員會是執行機構，負責制定制度，對公司行使協助監督權和彈劾權，有點像是人大；而公司就是一個操作機構，如同是國務院；同時還有一個外聘的審計機構對它的賬目進行監管。

現實生活中的于凌罡相當平和。他在綠野上寫的一首詩，或許可以看出他的幾分情懷：“青木鄰楓秋有色，碧水居湖夏生荷。游盡山水興猶在，讀遍詩書樂自得。高談恐驚天人過，闊論已為世人得。咫尺書房說藍城，無限網絡寫生活。”