物業(yè)稅開征鼓點漸急

關(guān)于“年內(nèi)開始開征物業(yè)稅試點”的說法不斷蔓延，繼廣東、湖南先后聲稱要開展物業(yè)稅征收試點后，上海、北京、南京等大都市以及溫州、丹東等中小城市，也出現(xiàn)了類似的聲音。

可以標(biāo)志物業(yè)稅正在緊張醞釀和積極推進之中的是， 11月22日至25日在福州舉行的“中國地方稅改革與發(fā)展高級研討會”上，包括國家稅務(wù)總局、財政部和部分省、市、自治區(qū)地方稅務(wù)局有關(guān)負責(zé)人，以及國內(nèi)頂級財稅經(jīng)濟專家、學(xué)者在內(nèi)的100多人，就開征物業(yè)稅進行了研究探討。

其實，物業(yè)稅之所以如此受到關(guān)注，不僅在于物業(yè)稅改革的實施，將徹底改變整個地產(chǎn)運營的格局，而且?guī)缀跎婕八械募彝ィ蔀槿巳饲猩砝嫦嚓P(guān)的一個主要稅種。

專家的設(shè)想

“我國的商品稅制和所得稅制已相對完善，但物業(yè)稅制仍相對滯后。”財政部財科所稅收研究室主任孫鋼教授說，“盡快開征物業(yè)稅，可以強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。”

在這次規(guī)模空前的“中國地方稅改革與發(fā)展高級研討會”上，26位國內(nèi)著名財稅經(jīng)濟學(xué)家在內(nèi)的與會人員提出，改革、完善物業(yè)稅制度應(yīng)該作為加強中國地方稅體系建設(shè)的一個重要途徑。

專家們提出的改革的建議是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費，實現(xiàn)稅不重征。

根據(jù)這一設(shè)想，物業(yè)稅將改變目前對房地產(chǎn)項目實行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費并人物業(yè)稅“遺產(chǎn)與贈與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動產(chǎn)交易成本，同時針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60％一檔稅率，保留其余三檔稅率。

在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0．1％—3％的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定的適用稅率。

此外，物業(yè)稅實行按年計稅、分兩次繳納的方式，并在物業(yè)稅開征的初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬，法定的人均免稅面積可定為25平米，這樣包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承當(dāng)物業(yè)稅的負擔(dān)，而且只保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機關(guān)等用房用地的免稅。

房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀

一位參加這次“中國地方稅改革與發(fā)展高級研討會”的稅務(wù)官員表示，物業(yè)稅開征將有可能提速的一個重要原因是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。

來自國家稅務(wù)總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)，“房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜，尋求公開保護越來越多，部分地區(qū)約有90％的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題”。

據(jù)新華社消息，山東省地稅局不久前以房地產(chǎn)行業(yè)為重點進行了地方稅收專項檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達 542戶，占八成以上；共查補各項稅款3．9億元，占該省專項檢查查補稅款的61．55％。

其實，不單是山東，近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率、查補稅款都有明顯增加，就連西南邊陲的云南省房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例，在過去的9年間也竟然上升了12倍。

房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在：在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞銷售收入；少報稅款或逃避納稅；不按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅商品房代銷商不按月向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)售房款，造成稅款不能及時入庫；長期拖欠稅款等。

按理說，房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，所提供的稅收也應(yīng)該是十分可觀的。在世界發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10％以上，但在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的中國這一比例卻不到7％。

“毫無疑問，除了房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化外，根本的問題在于房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔(dān)重，從某種程度上促使了房產(chǎn)商去投機和偷逃稅款。”稅務(wù)部門和專家大多持這種觀點。

據(jù)了解，北京對房地產(chǎn)征收的各種名目的費有40余種，而有的地方甚至多達近100種。因此有專家分析，在目前的房價中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到了60％，建筑成本只占40％。

實際上，無法回避的現(xiàn)狀還表現(xiàn)在，立法：仁作一直處于“暫行條例”這一較低的立法層次上，而且，內(nèi)外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一，稅負不公平的問題也十分突出，據(jù)測算，同樣購買房產(chǎn)，內(nèi)資企業(yè)房產(chǎn)稅在 20年后是外資企業(yè)的3．33倍。

“這些問題已經(jīng)到了必須由物業(yè)稅來解決的時候了。”廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長張馨表示。

土地失控壓力

物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要的原因是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時，各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來，地批得越快，地方經(jīng)濟就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實際上是飲鴆止渴，其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險急剮攀升。

近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，已經(jīng)造成了4000多萬農(nóng)民失去土地。國家有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5％到10％的土地收益，村一級可以得到25％到30％，而各級政府則可以得到60％到70％的收益，近20年來全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。

中南財經(jīng)政法大學(xué)教授喬新生認為，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，“越早開征越好”。

從理論上講，采取征收物業(yè)稅的辦法后，物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制，從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式。

廈門大學(xué)教授鄧子基表示，物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，實現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因為城市的土地價值會隨城市發(fā)展而不斷增長。

中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長劉維新認為，物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要2—3年時間。