投資商住公寓　怎樣規(guī)避風(fēng)險？

斯　人

投資商住公寓有什么技巧，同時又存在哪些風(fēng)險呢？

“買房出租、以房養(yǎng)房”，可能已經(jīng)成為許多人的投資理念。但什么性質(zhì)的房產(chǎn)最值得投資呢？

據(jù)中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司研究部的數(shù)據(jù)，同一地區(qū)，商住公寓跟住宅公寓的租金差價在500-1000元左右。以朝外某項目60平米的一居室為例，其商住公寓的租金是6000元/月，住宅公寓的租金是5000元/月。假設(shè)其售價是9580元/平米，按照兩成20年按揭，商住的投資回報率為15.1%，住宅公寓的投資回報率為8.04%（這兩個回報率都考慮了空置率）。

簡單地從數(shù)據(jù)上看，商住公寓的投資回報率遠遠地高于住宅公寓，那么投資商住公寓有什么技巧，同時又存在哪些風(fēng)險呢？

商住公寓與住宅公寓的比較

可能很多人會有這樣的迷惑：同一地段、同一開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)，為什么商住公寓的租金要比住宅公寓的高呢？中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不動產(chǎn)交易部的樊蕾解釋說，首先因為開發(fā)商立項時，商住還是住宅是需要注明的，開發(fā)成本就不一樣；另外，商住公寓的商業(yè)氣息一般更為濃厚，更符合一些公司經(jīng)營的需要。所以租商住公寓的公司，相對實力也會更強一些。但正因為這一點，商住公寓的客戶群體就會相應(yīng)狹小，空置期也會較長。

住宅公寓在出租給公司時，則會受到一定的限制，像咨詢公司這種，經(jīng)常會人來人往的公司，原則上是不可以租住宅公寓的。但是，住宅公寓除了出租給公司外，還可以租給白領(lǐng)等階層居住，它的客戶群就大大增加。而商住公寓一般面積偏大，只傾向于租給公司；同時，一些公司為了節(jié)約成本，可以異地辦公。也就是說公司注冊在商業(yè)聚集地，但是辦公在住宅公寓。

除了空置率會較高外，商住公寓還有一個較大的風(fēng)險就在于，新的樓盤不斷推出，會加劇樓盤間的競爭。一般來說，新的樓盤各種配套設(shè)施會更好，再加上一些新的商業(yè)區(qū)的形成，該房產(chǎn)的租金存在下跌的風(fēng)險。住宅公寓同樣存在這種風(fēng)險，但是由于其客戶對人氣的要求，遠不及商住公寓的客戶要求高，相對該風(fēng)險會小一些。

二手或空置公寓能降低成本嗎？

不論是商住還是住宅公寓，它們的資金投入都是較大的，在比較好的地段買一套二居室，一般需要100萬左右的資金。除了前期投入外，后期還有管理費、折舊費等一系列費用。那就意味著，如果該公寓空置，投資者每個月需要倒貼一筆不小的后期費用。

那么我們能否通過購置二手或是空置公寓，來降低一些成本呢？我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的邵海鷹認為，這種做法降低成本的空間很小。她說，購買二手民宅，可以利用原來的舊家具，降低成本。而租公寓的客戶要求一般較高。更重要的是買一個二手公寓的價錢，與新樓盤的價格差距不大。除非這個小區(qū)出租率很高，可以考慮買二手公寓。

至于空置房，邵海鷹說很多時候是樣板房，暫時沒有賣，再大幅度打廣告不劃算。另一種是因為大客戶買了很多套，因為各種原因手上還留有幾套。如果有合適的空置房，房價會比它銷售旺季時低一些。但是由于空置房的數(shù)量較小，可操作性不是很強。

總體而言，要規(guī)避公寓空置率高等風(fēng)險，最簡單的辦法就是，找準投資的地段，選擇在成熟的或者是潛在的成熟商業(yè)區(qū)、社區(qū)置房。