房地產“降溫”已成定局

肖　賓

國務院總理溫家寶日前在主持召開國務院常務會議時，表示支持央行對房地產業過熱進行降溫的努力。

而在此次國務院常務會議前后，從央行、銀監會、國土資源部、建設部、稅務等多個部門傳出的信息來看，各部委已經開始采取行動，或開始積極醞釀舉措，來控制房地產業過熱。各部委已從宏觀經濟層面形成共識，開始為房地產業降溫。

121文件引發爭議

就像有江湖那天，就一直有刀光劍影一樣，自打有房地產業那天，該行業有沒有過熱的爭論就一直沒停止過。但始于2003年6月的這輪“房地產行業是否過熱”的大爭論，卻與以前的討論不同，因為此次率先出招的是在全國各家銀行中享有“綠林盟主”地位的中國人民銀行。

2003年6月，央行在下發的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（業界稱為121號文件）中表示，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”，“對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例”……

整個文件殺氣騰騰，從開發資金和個人住房貸款兩方面出手，從供給到需求整個流程卡住房地產商的資金鏈。文件一出，惹得整個房地產行業沸沸揚揚，業界大腕紛紛出頭，為房地產行業鳴冤吶喊。

各銀行接到121號文后，因自身利益使然，對自己的利潤大客戶———房地產商卻是口中喊打，手上輕撫，一邊對央行唯唯諾諾，一邊以121號文缺乏操作性為由，對房地產商暗地通融。

就在121號文引發的風波還未了時，有關部門又出臺了被房地產商視為利好的18號文。一時間，房地產商高呼“冬去春又來”，121號文件的作用漸有被“陰干”之嫌。

央行孤軍奮戰

通過121號文，與房地產商的首輪博弈之后，央行依然沒有甘休，而是繼續漸進漸深，以土地批租等方面為突破口，從側面迂回，與房地產行業開始了新一輪的較量。

2003年12月，在“中國企業領袖年會”論壇上，周小川發表了主題為“從稅收改革的趨勢看城市土地管理”的演講，該演講引得當時的與會者大跌眼鏡，紛紛質疑：“央行的負責人，怎么講起稅務、土地方面的問題了？”在周小川演講后第二天，國際金融報發表了題為“聽周小川演講‘跑題說話越來越像格林斯潘”的文章，多少也反映了與會者的心態。

現在回頭來看，這篇演講背后大有玄機，周小川在演講中提請大家關注中國將“逐步推行增值稅的轉型”、“個人所得稅也要發展”、并將“在適當的時機選擇試點實行物業稅”等三個主要趨勢。同時，周小川表示，一次性批租土地的“價格如果高了，可能直接引起炒作”；而國內商業銀行一般根據初始地租價格審批、發放土地抵押貸款，但批租地價可能有泡沫，因此商業銀行拿到的土地抵押實際價值存在相當大的風險。如果定期評估土地價格，政府可以每年征收一定的財產稅，并在此基礎上發展“市政債券”，使財產稅逐漸替代增值稅成為政府的主要稅源。

該演講以后，國土資源部、建設部、稅務、銀監會等多個部門開始在各自的領域內配合孤軍奮戰良久的央行。

各部委相繼出招

3月1日，據中央電視臺報道，國務院總理溫家寶日前在主持召開國務院常務會議時，表示支持央行對房地產業過熱進行降溫的努力。

此次會議認為，應當保持房地產市場的健康、持續發展。國務院同意加強房地產貸款監管、控制土地供應，以限制高檔房地產項目的發展，增加經濟適用房的供應量。

國務院直接出面對一個行業的發展態勢作出判斷，在中國房地產行業十幾年歷程中是相當少見的。因此，房地產是否過熱的爭議在實際層面上已經結束了。伴隨著的就是相關部門陸續出招。

3月2日，國土資源部召開土地市場秩序治理整頓領導小組會議。部長孫文盛強調，2004年，要繼續保持高壓態勢，真正清理掉違規設立的各類開發區，不僅把開發區的數量減下來，還要把規模減下來，使非法占用和非法轉讓土地的行為得到依法查處。同時，國土資源部開始在全國范圍內建立“土地市場動態監測制度”，以從土地供給源頭控制住“房地產熱”。

2月26日，銀監會公布《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》，從資金面上再度向房地產企業逼宮。

同時，國家稅務總局方面傳出消息，為抑止住房地產過熱，有關部門正在積極考慮開征物業稅的問題。

連保護消費者權利的部門也“落井下石”，中國消費者協會將房地產業列作了2004年度“嚴打的三大行業之一”。

開發商已覺寒意

眼瞅著各大部委一招緊似一招，各大房地產商們已經開始覺察到了緊縮時期的真正來臨，再也顧不上像“121”號文出臺時那樣，先和政策的出臺部門大打一場口水仗了，而是缺地的買地、缺錢的圈錢，開始為即將來到的“冬天”作好儲備。

北京君龍時代房地產經紀有限公司董事長郭鈞在接受記者采訪時表示，近期，從各個部門所發布的關于房地產行業的政策規章來看，都體現了要讓房地產行業降溫的趨向。

郭鈞認為，從這幾年房地產行業的實際發展情況來看，整個行業每年的增速高達30％到50％，相對國民經濟8％左右的增幅和社會需求的均衡狀態來講，明顯是存在過熱跡象。從現在有關部門的調控方式來看，是富有技巧的，這種調控不是說房地產行業存在過熱情況就要把房價降下去，而是非常慎重地從調控行業增速方面入手，相信通過近期的緊縮政策，房地產行業將會更加理性地向前發展。

陽光100房地產公司常務副總范小沖在接受記者采訪時表示，單純從一些數據來看，北京、深圳等一些地區的房地產行業是看起來增長得過快了一些，但結合中國的現實情況來看，這些地區的房地產行業還是很有發展潛力的。未來20年內，城市中的人口將會增加一倍，這種機會是絕無僅有的。

目前房地產市場的發展勢頭非常猛，政府部門采取措施來剎一剎車是非常必要的。現在一系列政策調整，在短期內對所有的房地產企業都會形成一定的沖擊，但相當一部分靠關系吃飯的企業日子將過不下去，這對一些優質房地產企業而言，卻是很好的機會。以前優質企業在進入其他城市經營業務時，除了考慮市場風險外，還須考慮當地的政策風險。現在新的政策陸續出臺，市場變得越來越規范，房地產企業再進入外地市場時，將會只承擔市場風險，而政策風險會小很多，這將會非常有利于優勢品牌的發展。