兩個土地文件之間的政治脈絡

孫　展　文　曄

4號令面世后，房地產(chǎn)業(yè)界有關33號令到4號令的種種爭論達到了白熱化。一個流行的說法是——從33號令到4號令之間留下的缺口，是政府故意為一些大地產(chǎn)商預留出圈地時間和機會，以保持土地供應的“某種平衡”

“最近我們的工作幾乎停滯了，”張金福，北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)建委主任表示，“4號令一出臺，簽了協(xié)議的開發(fā)商不敢劃款，眼看開春，原本要開工的商品房，農(nóng)民回遷房和綠化隔離帶基建項目都受到了影響。”

一個“預留”的口子？

張金福主管的北京市西南三環(huán)和四環(huán)之間占地33公頃的綠化隔離帶項目，是受到新近出臺的北京市4號令影響最大的區(qū)域之一。根據(jù)4號令，張所管轄的綠化隔離帶項目用地，凡是沒有規(guī)劃立項的都將實行“招拍掛”形式出讓，而在此之前，這片區(qū)域還是北京33號令所留下的少數(shù)幾個可以進行協(xié)議轉讓的缺口之一。

就在張金福感嘆政策易變的同時，業(yè)界內有關33號令到4號令的種種爭論也達到了白熱化。一個流行的說法則是——從33號令到4號令之間留下的缺口，是政府故意為一些大地產(chǎn)商預留出圈地時間，以保持土地供應的“某種平衡”。

“現(xiàn)在1億多平米的土地都已經(jīng)圈到了手，政策的口子當然要扎緊了。”一位業(yè)界人士評價說。

“這怎么可能？”聽到這個推斷，北京市土地儲備中心收購儲備部負責人李兆滋顯得非常吃驚，“制定政策都有一個認識逐步加深的過程。在2002年7月時，政府認為留下這幾個口子有充分的理由，比如可以支持危改、加快綠地建設、促進郊區(qū)農(nóng)民的城市化進程等等。但是經(jīng)過一年多的時間，這些想法有了改變。”

李兆滋的說法似乎在盧溝橋鄉(xiāng)得到了印證。在北京盧溝橋鄉(xiāng)，19個村的39000名農(nóng)民和20000多居民要搬遷，同時還有33公頃的綠化隔離建設任務要完成。“建設從2000年已經(jīng)開始，市政府沒有太多投資，要完成就只能給政策。”張金福說。

優(yōu)惠政策包括每個農(nóng)民必須得到50平米的回遷房，而作為回報，出資方可以獲得25平方米(每個農(nóng)民)的商品房開發(fā)權。在此政策之下，盧溝橋鄉(xiāng)幾乎每個村都成立了自己的農(nóng)工商聯(lián)合公司，這些公司的主要任務就是將手中擁有的土地“賣給”有能力的開發(fā)商，這一切都是靠協(xié)議完成的。

而那些已經(jīng)“掌控”了土地處置權的村級土地開發(fā)企業(yè)，也不愿輕易將土地交上去拍、投、掛。“國家要是把地征走了，拍賣的錢全都進了北京市財政局的賬戶，農(nóng)民的利益怎么保障，鄉(xiāng)政建設的錢從哪來？”一位村級企業(yè)的負責人質疑說。

從政策到政治

業(yè)界所流傳的——4號令曲折出臺折射出“大地主與資本家”利益之爭的說法——也被李兆滋反駁，“政策的出臺最終是政府自己的決策，開發(fā)商的聲音只是參考，怎么會有決定作用呢？”

而北京房地產(chǎn)業(yè)內的專家更愿意將33號令到4號令的轉變歸結于“政治因素”。“‘招拍掛的效果政府不可能不知道，一年時間也不會在本質認識上發(fā)生變化，促進這種變化的因素更多不是來自市場，而是來自政治。”這位不愿透露姓名的專家稱。

他所說的“政治”是指2003年底，國土資源部會同其他部委對北京市土地市場進行的大檢查。此次檢查的結論不容人樂觀——北京市大量土地未按國土資源部2002年11號令的規(guī)定實行招標、拍賣、掛牌；北京市政府33號文件為土地協(xié)議出讓開的口子太大；存在較嚴重的土地違規(guī)現(xiàn)象，有些基層設立的開發(fā)區(qū)違規(guī)圈占土地；總體上土地供應量過大。

而在此之前，有關全國土地市場中的整頓消息也不斷傳來。大量違規(guī)、腐敗現(xiàn)象被查處。“這一切顯然會使有關部門感到壓力。”這位專家評論說。

對于這種猜測，李兆滋不愿正面回應。

“這次檢查的結果對4號令的出臺確實有一定的促進作用，但更重要的是政府對政策認識水平在提高。”李最后強調說。