商鋪戰　心愈熱面愈冷

喜　力

高額回報使商鋪投資天生就具有十足的魅力，不過，高回報與高風險始終是一對孿生姐妹，形影相隨。

當美好的期待與多少有點嚴峻的現實一旦反差強烈，商鋪的投資者就理應明智作出新抉擇，炒商鋪要三思而后行。

給招商更多關注

“一鋪養三代”的收益前景讓眾多投資者選擇了商鋪，傾囊而出。但若發展商將其中風險轉嫁到了業主身上，商鋪，也就并非如業主們所想像的是天上餡餅了。所以，對于商鋪招商中的問題，不僅發展商應該關注，商鋪投資者更應該關注，也許稍有不慎就會“殃及池魚”。

——“皇帝女兒不愁嫁”

很多商場，自以為是千金旺鋪，總是宣揚自己周邊市場的租金高達多少，豈不知，周邊市場乃是經過多年沉淀后，經過無數的商家的前仆后繼，方才形成如今格局，豈能輕易比得。沒有了放水養魚的商場培育期，商場必然很快走向沒落，最終造成空置。如果商場沒有培育期的考慮，投資者的投資就必須慎重了。

——“千人一面”

商場的市場定位就是為了給消費者提供一個前來購物的理由，沒有自己獨特個性、忽略街區功能分區規劃，和周邊商場千人一面，誰會前來呢？所以，是否有獨特定位也是投資者必須考察的環節。

——“殺雞取卵”

圖一時的痛快和利潤，將商場的重要部分交與商業機構，這是司空見慣的錯誤。還有一類錯誤，就是商場內部規劃不清晰，品牌良莠不齊，誰出的起租金，鋪位就租給誰，這都是導致商場最終空置最直接的原因。在這種情況下，如果投資者已經投資，建議乘著商鋪價格還未下跌時趕緊出手。

——“甩手掌柜”

商場經營管理是一項繁瑣專業的技術工作，作為商業裙樓開發者的發展商一般而言都不愿涉足其中。但在目前專業的商業經營管理公司尚未出現之前，這恐怕也是發展商必須要做的事。畢竟，好的地理位置和適當的租金水平僅僅是成功的基本條件，商場經營管理水平的高低才能決定一個商場的成敗。在市場激烈競爭的今天，如果誰不能在商業經營管理上提供一個明確的推廣策略，投資者的信心將難以支撐。

——“包租”回報不保險

目前，不少在京銷售的商鋪打出了“包租”的旗號，即投資者購買商鋪產權后，在一定時間內交由開發商統一經營，開發商承諾每年給予投資者8%或者更高的投資回報。對于缺乏商業經營經驗的普通投資者而言，“包租”方式既省卻了商鋪經營的風險和麻煩，又能獲得比較穩定的收益，因此受到了這部分投資者的歡迎。然而，不少業內專家則表示，“包租”這一方式并非坐收紅利那么簡單，也有一定的風險。復旦房地產研究中心華偉博士認為，“包租”方式缺少法律方面的依據，一旦發展商未能兌現諾言，投資者將缺乏有效的法律保障。

遠離誤區

“賺錢時代！來了”

“回報率可達20%，絕對物超所值！”

……

商鋪促銷信息鋪天蓋地而來，大有“亂花漸欲迷人眼”之勢，就連很多從未經營過商鋪的人也紛紛加入到投資隊伍中去。但老祖宗卻一再告誡我們“買的沒有賣的精”，投資者們往往容易在廣告的誘惑下陷入種種誤區。

誤區之一：“眼前租金高的商鋪投資回報率就高”

投資商鋪，不少人首先考慮的是投資回報率。事實上，這種投資回報率僅是一種推算，一種以經濟運行條件一成不變為前提設定的投資回報計算模式。

眼前的高租金并不能保證連續6年、8年或10年都能以這個租金水平來出租商鋪。商業經營的競爭導致了任何商業業態的盈利水平都會迅速發生變化。今天能承受高租金的租賃客，明天就不一定還能以這個價格繼續承租下去。如果說，租金是個動態的參數，回報率就是個變量。這種只用靜態的常量去推算出的回報率是不科學的。

誤區之二：“租金高低由商鋪本身來決定”

一般情況下，租金高低由商鋪所處經營環境來決定。如周邊人氣，商業氛圍等。但是，這也是一種片面的認識。同一區域，同一商業街，哪怕是門挨著門的商鋪，其租金也可以相差不少，這由商業業態來決定的。兩家商鋪連在一起，一家經營便利店，另一家開設“網吧”，后者顯然能比前者承受更高的租金。這兩位商鋪業主的租金收入肯定會有所不同，其投資回報率也會有差異。因此，作為商鋪投資者首先要清楚自己的物業適宜經營什么業種和業態。在此基礎上去找尋你的租賃客，只有這樣，你才能獲得相對而言的高回報率。

誤區之三：“商鋪門前人氣足，該商鋪就有投資價值”

由于急功近利，一般人都忽視對商鋪物業所處區域是否有培育、發展商業氛圍之前途的考慮。只顧收取眼前的租金，不問該商鋪是否能越用越升值，這是既片面又狹隘的認識，也很危險。因為，眼前高租金的商鋪隨著商業規劃、城市建設規劃的調整可能不久就會變成低租金，或人氣散失，甚至造成某些業態的經營難以為繼。所以說，買鋪前，看到商鋪門前人氣足就判斷該商鋪有投資價值這是誤區之五。

誤區之四：“一般商鋪回報率>15%”

找到真實的投資回報率可以借鑒香港的行情。在90年代中期香港房地產走高時，"投資住宅、別墅是銅，投資寫字樓是銀，投資商鋪則是金"的說法尤為盛行。但即使這樣，數據顯示的回報率并非高得離譜。90年代中期香港一般住宅回報率在4%至5%之間，商鋪回報率是5%至6%之間。另外，據戴德梁行上海商鋪部董事廖珈庚的說法，上海商鋪的平均回報率也不超過8%。

眼光放得長遠，利益才能長久。有遠見的投資者們應該已經考慮到，三五年后，商鋪的出路在哪里？如果目前的商鋪市場能夠一路牛氣沖天，而或慢牛攀升，那自然是皆大歡喜。如果市場一旦轉入低迷，甚至于"崩盤"，我們將如何面對？那時，誰能成為投資者永遠的"奶酪供應"者？此外，投資回報作出百分百的承諾，是否理智？商鋪投資風險，在目前推廣中如何做到理性的傳遞？未來的經營之路，如何進行有效控制與危機管理？經營者在打造品牌的過程中，是否能夠做到"利義并重"？如此等等的一系列問題，我們必須認真面對，也必須冷靜思考。只有認真面對，在商鋪"熊市"來臨時，我們才能居安而思危；只有冷靜思考，在商鋪市場"崩盤"時，我們才能有轉身的余地。

商鋪投資者們，更需要的是理性。