富人區(qū)是這樣炮制出來的嗎？

張邦松　陳　曉

北京本土的地產(chǎn)霸主首創(chuàng)置地，要在北京東北部仿紐約上東區(qū)開發(fā)一個名叫“陽光上東”的富人區(qū)概念。有人指出，北京富人住宅還形不成區(qū)域，北京別墅市場的發(fā)展期，都還不足10年，怎么可能形成富人區(qū)？

這塊荒地在溫立偉的眼中，絕對是一塊黃金寶地。溫是北京亞豪地產(chǎn)公司的策劃經(jīng)理。

北京東四環(huán)北路綠化帶以東、酒仙橋路電子城以西，東壩河與亮馬河之間，是一片很不起眼的荒地，至少目前看上去是這樣的。溫立偉就是要在這里策劃與銷售富人區(qū)“陽光上東”。

9月中旬將開盤的“陽光上東”是京城房地產(chǎn)巨頭首創(chuàng)置業(yè)的一次大手筆，該公司剛于6月19日在香港掛牌上市。負(fù)責(zé)具體操作這個項目的，是首創(chuàng)置業(yè)的子公司陽光股份。據(jù)陽光股份項目銷售經(jīng)理郭玉恒介紹，占地47公頃的“陽光上東”只是整個“北京上東區(qū)”計劃的一個部分，一個占地57公頃的后續(xù)項目也在醞釀之中，這些樓盤的均價都在萬元以上。整個項目占地100公頃以上，相當(dāng)于160個左右的足球場，總投資近100億。

對于這樣一個巨大的投資項目來說，定位顯得尤為重要。“這將建成一個真正意義上的富人區(qū)。”溫立偉這樣說。

復(fù)制紐約上東區(qū)

“對于中國來說，富人區(qū)這種模式尚處在萌芽狀態(tài)。”郭玉恒說，“而這正是我們的機(jī)會。”

郭玉恒認(rèn)為，北京現(xiàn)有不少高檔的住宅小區(qū)，比如京順別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)、京昌別墅區(qū)、長安街高檔公寓區(qū)等等，但它們都不是真正意義上的富人區(qū)。因為它們的規(guī)模都很小，其社區(qū)文化基本只是一種家居文化，沒有街道文化。家居文化只注重私密性，而缺乏社區(qū)成員之間的融合。而國外富人區(qū)流行的街道文化在注重社區(qū)成員私密性的同時，更注重為成員提供一個公共交流的平臺。而且北京這些小區(qū)的項目之間是沒有任何聯(lián)系的，房子的檔次參差不齊，有的房子賣到上千萬，有的只有幾十萬。

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心的胡大源教授說：“根據(jù)國外的情況，富人區(qū)并非指金融圈之類的富豪聚集地，而是指其居住生活區(qū)。從某種程度上說，富人區(qū)是城市文明和經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。從這個標(biāo)準(zhǔn)看，四環(huán)以內(nèi)的北京城里只有豪宅，沒有富人區(qū)。”

“世界上幾乎每個知名的大都市都會有自己的富人區(qū)，如紐約的上東區(qū)、悉尼的玫瑰灣、香港的淺水灣等等，北京也應(yīng)該有自己的富人區(qū)。”溫立偉解釋策劃“北京上東區(qū)”的初衷。

他承認(rèn)這個項目的靈感來自紐約上東區(qū)。

1857年，兩位美國人在紐約的東北部(美國人稱為上東區(qū))規(guī)劃出了紐約中央公園，這個長4000米，寬800米，占地3.4平方公里的狹長地帶，被譽(yù)為紐約的“綠肺”。中央公園建成15年后，周邊地價增長了9倍。在此后近200年的時間里，上東區(qū)逐漸成為紐約富人區(qū)的代名詞。只有上層社會的有錢人才能住在上東區(qū)的第5大道和帕克大道。在這兒可以看到街旁身穿制服的門房為住在價值千萬美元豪宅的主人招呼出租車，高貴的婦人優(yōu)雅地牽著修飾整潔的狗兒，偕同小孩和保姆一起漫步中央公園。

在溫立偉看來，這樣的場景將會在他的“北京上東區(qū)”重演，因為北京上東區(qū)無論從區(qū)域位置、環(huán)境還是功能上，都與紐約上東區(qū)極為相似。

陽光上東區(qū)域位置處在四元橋沿著四環(huán)路向南到酒仙橋，正好位于北京市的東北方向，處于上東區(qū)域。它南側(cè)的朝陽公園和花園別墅區(qū)形成北京四環(huán)內(nèi)最大的一塊綠地，其作用酷似紐約中央公園。這里的“燕莎-麗都”商圈內(nèi)涉外配套設(shè)施密集，國際氛圍濃郁。

這種相似讓首創(chuàng)置業(yè)決心把紐約上東區(qū)拷貝到中國。“實(shí)際上我們不是在制造概念，北京的富人區(qū)已有自己的雛形了，我們只是在此基礎(chǔ)上加以規(guī)劃發(fā)展。”溫立偉說。

形似神不似

與溫立偉一樣看好富人區(qū)前景的，還有美國著名地產(chǎn)商漢斯公司。這家擁有46年歷史的地產(chǎn)巨頭在朝陽公園南側(cè)出巨資買地，開發(fā)同為高端的公園大道萬盛家園，這兩個萬元項目同時出現(xiàn)在朝陽公園地區(qū)，再加上該地區(qū)原有的棕櫚泉國際公寓等其他高檔項目，讓人覺得一個屬于北京的富人區(qū)似乎已經(jīng)顯山露水了。

中國人民大學(xué)公共政策研究中心研究員舒可心認(rèn)為：“隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自然形成的、以資產(chǎn)和收入為主要區(qū)分手段的不同社區(qū)，將出現(xiàn)在北京。平民區(qū)，中產(chǎn)階層社區(qū)，富人區(qū)將會產(chǎn)生。”但是，舒可心強(qiáng)調(diào)，富人區(qū)的產(chǎn)生不是發(fā)展商和政府所左右的，也不是發(fā)展商主觀開發(fā)出來的，而是“自然形成”的。

從世界上一些著名富人區(qū)的形成過程，我們可以看到一些相似的發(fā)展軌跡：在城市里區(qū)位最好的地方，擁有絕佳的自然環(huán)境，一批當(dāng)時上流社會的人士入住其中，他們的財富與修養(yǎng)使這個地區(qū)的配套設(shè)施和人文氛圍日漸成熟，接著越來越多的上流社會富人被吸引過來，他們帶來新的財富和文化，這些財富與文化在不斷的融合中形成了這個地區(qū)獨(dú)特的富人文化。

中國建設(shè)設(shè)計研究院人居環(huán)境設(shè)計研究所的顧問總工程師高拯教授指出，綜觀全球，幾乎沒有一個富人區(qū)是規(guī)劃的結(jié)果，也沒有一個政府或開發(fā)商有能力將這些富豪聚攏在一個硬性規(guī)定的區(qū)域。每一個這樣的高尚住宅區(qū)都是隨著時間的推移逐漸發(fā)展、成熟起來的，其背后可能有市政、環(huán)境、人文等多種綜合因素。不是有幾幢豪宅就是富人區(qū)，也不是昂貴的地段就能自封為富人區(qū)，每個富人區(qū)都有自己的特質(zhì)和品位，它絕非簡單的地域分隔，還有許多社會的、文化的內(nèi)涵值得推敲。即富人區(qū)既要個性化，又要有人文內(nèi)涵。“與其說紐約上東區(qū)是因其財富而聞名，不如說是因為它的富人文化。”高拯說。

而這種富人文化的缺失，正是中國富人區(qū)開發(fā)上的硬傷。

首先，富人區(qū)的政策環(huán)境并不寬松，“富人區(qū)”在中國一直是一個頗為忌諱的字眼，我國有關(guān)部門曾明確禁止“富人區(qū)”這樣的提法。而且，中國富人的形成不過是改革開放以來的事，指望在這么短的時間之內(nèi)，形成國外數(shù)百年才形成的富人文化，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

像北京上東區(qū)這么大的項目，如何保證當(dāng)中的業(yè)主都是開發(fā)商所希望的那種上流社會的富人呢？“這很難保證。”舒可心并不看好北京上東區(qū)的前景，“富人區(qū)是一種所謂的富人文化在起作用，并不是把中國的“地主老財”都攢在一塊。而且，中國自改革開放以來產(chǎn)生的第一代富人很多是利用政府政策的空子產(chǎn)生的，所以不敢露富。他們根本不愛扎堆。”

溫立偉在談到北京上東區(qū)的客戶群時就頗為無奈地表示：“我們當(dāng)時把客戶定義為一個上流社會，國外可能有伯爵、爵士這樣的上流社會貴族，但在中國沒有，那么你的生活水平能達(dá)到這個層次就OK了，你能消費(fèi)得起就證明你夠這個層次。”

事實(shí)上，即便如此，北京對高檔住宅的需求量也沒有開發(fā)商們估計的那么樂觀。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2002年四季度北京的高檔住宅空置率較前三季度有明顯的增長：公寓和別墅的空置率分別增長了3.8%和2%，分別達(dá)到了26.2%和15.2%。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“這個數(shù)字還有繼續(xù)增長的趨勢。”他分析，因為北京的地域特點(diǎn)不好，環(huán)境不好，氣候干燥，又有沙塵暴，難以吸引中國其他地方有錢人來此定居。中國有錢人很多希望在國外買房，國外的有錢人也更愿意在生存環(huán)境更好的地方置業(yè)。

安地房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理張寶全則認(rèn)為，中國已錯過了形成富人區(qū)的時機(jī)，“微軟7個星期發(fā)展起來，也可能7個星期完蛋，現(xiàn)代社會不是產(chǎn)生貴族的時代，財富的變化比以往任何時候都要快，如果過去沒有形成富人區(qū)，而現(xiàn)在想要形成穩(wěn)定的富人區(qū)，是不大可能的。”