外資流入與上海房地產發展的理性思考

上海市政府為實現\"一個龍頭、四個中心\"的戰略目標，將房地產業作為十五期間上海經濟發展的6大支柱產業之一。在我國已加入世貿組織，特別是在上海\"申博\"業已成功的條件下，對外資流入與上海房地產發展的關系，有必要在理論層面上進行探討。

資本投入量是制約上海房地產業發展的決定性因素

房地產業的資本流動周轉期長，但附加值高、盈利大，相對風險較小。資料顯示，1998年以來，國內房地產平均資本年回報率高達10％～15％，目前被認為是資本投入最佳的產業之一。

房地產業的發展需要巨額的、長期的資本支撐，以資本作為能源，其發展程度與投資量基本成正比。與此同時，資本也需要穩妥可靠、收益豐厚的投資項目。因而，房地產市場歷來為投資者所看好。國外發達國家的數據表明，人均GDP達到4000美元～8000美元之間，是住房消費發展的快速增長期。2001年上海人均GDP已突破4500美元，市政府的目標是2007年達到7500美元。顯然，上海房地產市場的需求空間很大，供給已成為關鍵。但長期以來，上海房地產業發展的主要制約障礙是資本投入量不足，預計上海市近期每年需700億元的投資，用以實現房地產市場的需求。市政府已經確定，十五期間上海房地產占GDP的比重將由2000年的5.2％上升到2005年的10％。也就是說，平均年增長率在16％左右，超過上海10％平均年經濟增長值6個百分點。要達到這一目標，必須要年均近700億元的投資額。可是從下表看，近6年來上海房地產開發投資額逐年下降，2000年略有上升，到2001年才接近1996年的水平（其中已包括相當數量的外資投入）。

造成上海房地產市場投資短缺的主要原因有：

1、金融機構惜貸。目前我國城鄉居民儲蓄余額已逾8萬億人民幣，受國家金融政策的制約，其中有1萬多億沒能貸出，銀行不堪重負；

2、投入資本沉淀。由于前些年國家金融政策的調整和房地產市場的大起大落，出現了一大批\"爛尾\"工程、閑置地塊和存量房，上海僅巨額投資的\"爛尾\"高層項目就達500多個，造成大量的呆帳、壞帳，投入資本難以回收。

3、政府撥款有限。隨著我國經濟體制改革的深化，市場因素日益凸現，政府對房地產業的投入逐步減少。

4、大量資本外逃。據估算，1997年至1999年的外逃資本總額約530億美元，近年來每年約200億美元～300億美元。

要解決以上矛盾，彌補上海房地產業年均所需700億元投資不足的缺口，就需要吸引社會投資和引進境外資本。由于國內的社會投資在短時間內難以激活（如2000年上半年集體、私人投資不足投資總量的1/5），因而與其他行業一樣，上海的房地產業也把希望寄托在外資引進上。

外資流入對上海房地產業發展的影響

目前，上海的投資市場被普遍看好，據中國人民銀行上海分行的最新統計，截止2002年6月末，上海的營業性外資金融機構的資產總額已達200億美元，占全國外資金融機構的一半，其中貸款總額為96億美元。在全球經濟走勢趨緩和中國加入世貿組織及上海\"申博\"成功情況下，國外金融機構和房地產企業集團必然會抓住這一巨大商機，涌入上海房地產市場或加速擴大現有經營規模。

今后，上海房地產市場通行的將是國際規則，上海房地產業將在國際競爭的大環境下發展。外資的大量流入，對上海的房地產業既有推進作用，又有負面影響。

推進作用表現在：

1、增加房地產開發的投資量和供應量，推動房地產業發展；

2、支撐房地產消費，變潛在需求為有效需求，減少存量房，加速資本周轉；

3、促進土地供應市場化、房屋建設產業化、經營管理規范化和企業產品品牌化；

4、提高房地產金融機構的服務水平，有利于房地產資本的融通及金融創新工具的運用；

5、加快上海房地產企業大規模并購、重組步伐，提高其綜合實力和市場競爭力。

負面影響表現在：

1、較大的房地產市場份額丟失，大量利潤外流，影響國際收支平衡；

2、對國內房地產企業構成威脅，導致大批中小房地產企業倒閉，專業人才流失，失業增加；

3、沖擊國內房地產金融，分流優質客戶，吸走房地產金融人才。

因此，不能簡單地認為流入上海房地產市場的外資多多益善，而是要注意趨利避害。

三、上海房地產業如何應對外資流入

我國加入世貿組織后，房地產業只有5年左右的緩沖期，時不我待。上海的房地產業必須有充分的準備，應對這一挑戰。一是加大改革和制度創新力度，加快體制轉換、產業升級，推進現代企業制度的建立，加快房地產企業的并購、重組，組建規模化經營的大型房地產企業集團，提高綜合實力；二是通過資本市場運作，形成一定數量、相當規模和優質品牌的優秀房地產企業，全方位提升經營素質和經營效率，增強核心競爭力和國際競爭力；三是大力發展房地產金融，盡快組建地區性、專業性的房地產發展銀行，建立各類房地產基金并扶持上市，廣泛吸收社會投資，加速房地產資本流動。從而全面推動上海房地產業的發展，使上海的房地產企業能適應迅速變化的市場環境和日益激烈的市場競爭，具備與國外房地產集團抗衡的實力和能力。

在此期間，還必須在市場準入和國民待遇等方面附加必要的條件和限制，利用GATS的保障條款和例外條款，對外資流入區別情況分別采取沖銷政策和非沖銷政策，合法地保護和扶持境內的房地產業。

從房地產項目開發分類來說，城市中心區的改造應采取沖銷政策，而新區開發和城市基礎設施建設等可采用非沖銷政策；就商品房開發而言，一般來說，高檔服務性建筑物、生產與經營性建筑物的開發宜采用沖銷政策，中、低檔普通住宅應采用非沖銷政策。同時，對不同區域、不同地段的房地產開發項目，也要靈活地運用沖銷政策與非沖銷政策，使外資適量流入，保持投資均衡。總之，采用沖銷政策或非沖銷政策，要根據市場供求狀態進行合理調節，從而使房地產的增長與經濟增長相協調，推動上海房地產業適度穩步、協調有序、健康持續地發展。