房產(chǎn)業(yè)凸顯設(shè)計軟肋

陸　昀

突如其來的非典疫情雖然對房地產(chǎn)業(yè)沒有產(chǎn)生直接的沖擊，但也使進入春季便異常火熱 的房地產(chǎn)市場一時間出現(xiàn)門庭冷落的景象，不少城市在售樓盤的銷量銳減。據(jù)中原物業(yè)顧問 公司最新數(shù)字顯示，北京今年3至4月，由于非典的影響，樓盤項目的平均成交量僅為36.84 ％，4月份，在售項目的來訪量不足以往的一半，只有49.76％；深圳由于非典的影響，3至 4月在售項目的成交量也出現(xiàn)了10％～30％的下降。

在房地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)遭遇大疫，顯然對房地產(chǎn)的現(xiàn)實市場影響不小。銷售量減少影 響了資金的回籠，增大了企業(yè)的開發(fā)壓力，新樓盤的延期推出，也帶來冬季施工、延期完工 等一系列問題。但從目前來看，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對疫情過后的房地產(chǎn)市場抱有充分的信心 。其信心來自于兩方面，一是非典并非經(jīng)濟危機，市場需求總量仍舊存在，疫情過后需求量 將會釋放；二是在非典流行期，政府方面力保交通通暢，并全力保障民工的安全、衛(wèi)生，使 在建項目的工期速度得到了有效保障。

據(jù)了解，目前很多開發(fā)企業(yè)正在利用疫情發(fā)生的市場淡期，根據(jù)市場的變化調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn) 略，準(zhǔn)備迎接疫情過后新一輪的市場競爭。

應(yīng)該說，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是比較平穩(wěn)的。但此次非典的突襲暴露出國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品存 在諸多缺陷，如暖通、下水管道、通風(fēng)管道系統(tǒng)建造標(biāo)準(zhǔn)過低，住宅樓體的進深過大、一梯 10余戶的設(shè)計缺少自然通風(fēng)，寫字樓等公建建筑及住宅建筑窗戶可開啟面積過小，通風(fēng)量過 低等問題，使很多建筑無法滿足使用者的衛(wèi)生、健康要求，而這些問題已經(jīng)引起了有關(guān)專家 及政府方面的關(guān)注。據(jù)了解，當(dāng)前，很多專家正在呼吁并同政府相關(guān)部門著手從技術(shù)層面上 拿出新的相關(guān)設(shè)計規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。由非典引發(fā)的對建筑產(chǎn)品的反思，對現(xiàn)有物業(yè)產(chǎn)品的改 造以及對新建項目產(chǎn)品空氣品質(zhì)和健康性的提高已經(jīng)被提到了政府的議事日程中，而這種來 自政府方面的政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定會產(chǎn)生非典后的深層次的、長遠的影響。

從建設(shè)部有關(guān)部門獲悉，目前，建設(shè)部正會同有關(guān)專家起草并將于近日出臺《確保今夏 空調(diào)系統(tǒng)安全的緊急措施》，以解決非典時期現(xiàn)有建筑中空調(diào)運行中的二次污染問題。此后 ，建設(shè)部還將在一兩個月內(nèi)發(fā)布新修改的《采暖通風(fēng)空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》，對新建項目空調(diào) 系統(tǒng)的設(shè)計、系統(tǒng)形式、安裝、新風(fēng)量等都要根據(jù)空氣的品質(zhì)和健康性的要求做出強制性的 規(guī)定；同時，建設(shè)部與衛(wèi)生部正在緊急編制《中央空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》；建設(shè)部還 將在年內(nèi)組織專家編制完成《建筑生物安全規(guī)范》、《生物安全操作柜規(guī)范》等一系列建筑 規(guī)范。建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司的有關(guān)人士表示，建設(shè)部最近還準(zhǔn)備聽取各方面專家的意見，考慮 對建筑設(shè)計中的一些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進行修改，以提高國內(nèi)新建建筑的品質(zhì)，進一步滿足人們的衛(wèi) 生與健康要求。

很顯然，將健康要求提到建筑規(guī)范的議事日程，這對房地產(chǎn)業(yè)將會產(chǎn)生較大的影響。

首先，健康標(biāo)準(zhǔn)是與自然通風(fēng)、科學(xué)的樓體進深、合理的密度、人性的設(shè)計等密切聯(lián)系 的。以往一些開發(fā)商推崇的依靠空調(diào)技術(shù)，只注重采光和功能空間，忽略自然通風(fēng)的開發(fā)設(shè) 計理念應(yīng)該轉(zhuǎn)變了。其次，一味兒追求增加開發(fā)面積、一梯數(shù)戶的大體量樓盤在今后的市場 上將會被淘汰。再次，建筑規(guī)范及技術(shù)要點標(biāo)準(zhǔn)的提高，必將使建筑項目的前期投入及后期 運營成本相應(yīng)提高。開發(fā)企業(yè)需要及時調(diào)整項目的資金投入，同時，樓價也會因健康、衛(wèi)生 條件的提高而有相應(yīng)的變動。

規(guī)范的修訂需要一定的時間，這期間，盡管市場需求總量不會變，但日益成熟的買家在 新產(chǎn)品出現(xiàn)之前會出現(xiàn)持幣等待的心態(tài)，已開發(fā)的在售項目對市場需求的預(yù)期將會打折扣。 老樓盤的競爭將會因此進一步加劇。