保護業主合法權益

國務院法制辦負責人就《物業管理條例》答記者問

問：條例制定的目的是什么？

答：制定條例的目的是：明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務，規范物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作，保護業主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。

問：制定條例遵循的基本思路是什么？

答：制定條例的基本思路是：保護業主的財產權利，協調好單個業主利益和全體業主共同利益的關系；明確物業管理企業和業主是平等的民事主體，他們之間是服務與被服務的關系；雙方通過平等協商，公開、公平地確定物業管理活動中的事項。

問：條例從哪幾個方面保護業主的合法權益？

答：業主的財產權利是物業管理的基礎，物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利，不僅要保護單個業主的權利，而且要保護全體業主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業主合法權益的保護：

一是明確列舉了業主在物業管理活動中享有的權利及其內容。

二是規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會，業主大會應當代表和維護全體業主在物業管理中的共同利益，決定物業管理中的重大事項，業主委員會負責公共日常事務，為保護業主合法權益提供組織上的保障。

三是規范了業主大會的會議形式和表決方式，業主通過業主大會行使自己在物業管理中的權利，如自主地選聘或者解聘物業管理企業、決定物業服務合同的內容、監督物業管理企業履行物業服務合同等，為保護業主的合法權益提供程序上的保障。

四是通過規范建設單位、物業管理企業的行為，來保護業主的合法權益。如條例規定了建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共同設施設備的所有權或者使用權；建設單位應當依法承擔物業的保修責任。條例還明確了物業管理用房的所有權歸業主，物業管理企業不能擅自改變其用途；物業管理企業在代收有關公用事業費用時，不得收取手續費等額外費用；物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途等。

問：條例是如何規范物業管理企業的服務行為的？

答：物業管理企業的服務質量是廣大人民群眾最為關心的問題，為了規范物業管理企業的服務行為，加強對其監督管理，條例從以下幾個方面進行了規定：

一是對物業管理企業實行資質管理制度。只有符合一定資質條件的企業，才能從事物業管理服務。

二是業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同，并對物業服務合同的基本內容作出規定。

三是物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，向業主提供相應的服務。

四是要求物業管理企業在承接物業時必須辦理物業驗收手續。防止開發建設遺留的質量問題，影響業主利益，也影響物業管理企業的服務。

五是要求物業管理企業協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

問：目前大家反映比較強烈的是業主大會成立以前，由開發建設單位聘用物業管理企業所實施物業管理的問題，條例對此有哪些規定？

答：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理在條例中被稱作前期物業管理。為了保證建設單位聘請物業管理企業的行為公開、透明，保護新入住的業主的利益，條例對前期物業管理作了以下幾個方面的規定：

一是明確了前期物業管理的招投標制度。一般而言，住宅物業的建設單位必須通過招投標的方式選聘物業管理企業。這就防止了目前存在的因為物業管理企業和建設單位之間的利益關系，而影響將來的物業管理。

二是建設單位制定的業主臨時公約必須向物業買受人明示。業主在知道自己在將來物業管理中的權利和義務的前提下，再做出購房決定。

三建設單位與業主簽訂的購房合同中必須包含前期物業服務合同約定的內容。業主通過簽訂購房合同了解和接受前期物業服務合同的內容。同時條例規定前期物業服務合同的期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

四是規定了物業承接時的驗收手續和相關資料的移交。

問：物業服務費用、物業專項維修資金一直是大家比較關心的問題，條例對物業服務費用、物業專項維修資金作了怎樣的規定？

答：物業服務費用是廣大群眾十分關心的問題，考慮到物業服務費用涉及到億萬群眾的切身利益，目前物業管理市場發育還不完善，需要國家對其予以必要的指導和規范，條例作了以下規定：

一是物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

二是對違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的業主，規定了相應的措施。

物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是物業保修期滿以后，專項用于物業共用部位、共用設施設備維修保養的資金，是物業的“養老金”，條例對專項維修資金作了以下規定：

一是住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

二是專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

三是對挪用專項維修資金的行為規定了相應的法律責任。

問：在物業的使用和維護過程中，必須處理好單個業主權利和全體業主共同利益之間的關系，條例對物業的使用和維護有哪些規定？

答：條例規定業主在行使自己權利的同時，必須尊重全體業主的共同利益。對物業的使用和維護，條例作了以下規定：

一是業主與物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

三是業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。