房地產(chǎn)業(yè)被寵壞了

政策不是剎車

央行房貸新政策一石激起千層浪。用SOHO中國有限公司董事長(zhǎng)潘石屹的話形容，“這是近10年來見過的對(duì)房地產(chǎn)最嚴(yán)厲的一個(gè)通知”。

房產(chǎn)商界大呼“冬天來了”，有開發(fā)商甚至措辭強(qiáng)烈，認(rèn)為房貸新政策不能規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)健康的開發(fā)商而言也會(huì)帶來一定的打壓。溫和派也認(rèn)為如果按時(shí)按規(guī)定地服這服猛藥，“不出半年，有許多房地產(chǎn)商就支持不住了，就會(huì)虛脫。因?yàn)闆]有錢還銀行的錢，沒有錢蓋房子，沒有錢去交稅，以前的錢都砸在地里了。”

據(jù)有關(guān)資料顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)60％的資金來自銀行貸款。那么政策收緊后，有如外界擔(dān)心的那樣，銀行已經(jīng)發(fā)生的大量貸款一旦收不回來，類似1993年的海南房地產(chǎn)風(fēng)暴會(huì)不會(huì)再度上演？

對(duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)、金融系教授賀強(qiáng)表示，此次銀行新政策出臺(tái)和1993年的情況大不一樣。當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)泡沫非常大，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，所以中央當(dāng)機(jī)立斷，對(duì)房產(chǎn)地業(yè)采取緊縮政策。由于政策轉(zhuǎn)變過快，導(dǎo)致大量爛尾樓、呆壞賬出現(xiàn)。但出現(xiàn)這些爛尾樓的根本原因不在于政策收緊本身，而是由于在政策出臺(tái)前，海南房地產(chǎn)已經(jīng)投資過熱，甚至投機(jī)盛行，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)非常大。而此次央行房貸新政策背景與1993年相比，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖然有局部過熱的現(xiàn)象，但與海南泡沫不是一回事，不是嚴(yán)重的投機(jī)。

在賀強(qiáng)看來，當(dāng)時(shí)海南的政策是為了大剎車，而此次央行房貸新政策是為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，規(guī)范那些不規(guī)范的市場(chǎng)行為，并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另一方面也是為了調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。賀強(qiáng)表示，此次出臺(tái)的政策是有傾斜性的政策，這將會(huì)促進(jìn)中低收入家庭具有購買能力的經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展。

“這體現(xiàn)了區(qū)別對(duì)待的原則，足見央行的一片苦心。”賀強(qiáng)強(qiáng)調(diào)說，新政策出臺(tái)的用意顯然不是要封死對(duì)房地產(chǎn)的貸款，也不是純粹為了規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)的政策。而是對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)提出更高的要求。通過貨幣手段調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)更符合老百姓的需求。從這個(gè)意義上說，央行比房地產(chǎn)商看得更高更遠(yuǎn)。對(duì)一些運(yùn)作不太規(guī)范的開發(fā)商而言，因?yàn)楸旧淼睦媸軟_擊較大，畢竟動(dòng)了他們的奶酪，自然會(huì)反應(yīng)過激。

賀強(qiáng)表示，近5年來，對(duì)房地產(chǎn)界一直以來都是利好政策，收緊的政策很少，國家甚至是通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該項(xiàng)新政策實(shí)際上僅僅是一定程度上的調(diào)整，但房地產(chǎn)商已經(jīng)感覺不適應(yīng)了，這也就是一些房地產(chǎn)商反應(yīng)強(qiáng)烈的原因。

賀強(qiáng)指出，當(dāng)年海南房地產(chǎn)風(fēng)暴出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和目前也是不一樣的。1994年的時(shí)候，我國的GDP增長(zhǎng)率是14.2％，通貨膨脹率21.7％。不僅僅是房地產(chǎn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)膨脹，國家貨幣政策、財(cái)政政策都全面收緊。而現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大背景則不同。這幾年市場(chǎng)一直疲軟，現(xiàn)在剛剛開始復(fù)蘇，也沒有出現(xiàn)通貨膨脹的跡象。賀強(qiáng)分析說，“國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策是不會(huì)收緊的，反而會(huì)適當(dāng)放松刺激發(fā)展，在這樣的背景，各行各業(yè)發(fā)展是硬道理。房貸新政策出臺(tái)，不可能得出嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)論，這也不是央行的初衷。”

“據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前投在全國房地產(chǎn)開發(fā)的資金有2801億元，房地產(chǎn)對(duì)銀行依賴過高，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)波動(dòng)，問題必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。央行正是看到了這樣的苗頭，必然要利用貨幣手段進(jìn)行調(diào)整。但這并不等于是房地產(chǎn)的冬天來了。”賀強(qiáng)說，“1993年那樣的背景才會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)真正的冬天。”

吃巴豆瀉火并非壞事

就央行房貸新政問題，著名股份制和公司問題專家、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)劉紀(jì)鵬教授表示，一些房地產(chǎn)商們的反應(yīng)過于敏感了。劉紀(jì)鵬說，“我們必須看到銀行的壞賬率居高不下，而且金融壞賬確實(shí)有從國有企業(yè)向民營(yíng)企業(yè)、從企業(yè)投資領(lǐng)域向個(gè)人投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，因此央行及時(shí)調(diào)整其金融信貸政策是非常必要的。”

劉紀(jì)鵬說，“長(zhǎng)期以來，我們的房地產(chǎn)商已經(jīng)習(xí)慣了在暴利時(shí)代生存，只喜歡政策的寵愛，受不得政策的委屈。如今政策有一點(diǎn)調(diào)整，就叫屈，是不夠冷靜的”。

房貸新政對(duì)第二套住宅貸款提高了利率，有開發(fā)商于是公開認(rèn)為這是“仇富”，對(duì)此，劉紀(jì)鵬表示，這種說法過于直白，“畢竟目前的銀行壞賬居高不下沉疴在身。銀行出于自身健康考慮調(diào)整信貸政策，這無可厚非。眾所周知，有相當(dāng)部分的人買第二套房子是為了投資，做投資就有炒高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，萬一賣不出去，錢還不上，風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。”劉紀(jì)鵬說，“國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展是離不開金融的，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和金融的風(fēng)險(xiǎn)是捆在一起的。從銀行的壞賬率考慮，對(duì)你的第二套住宅貸款進(jìn)行限制，提高貸款門檻，這是必然的。”

“如果你拿別人的錢消費(fèi)，人家不借你10塊只借你5塊，你就說是‘仇富，這似乎不合邏輯。銀行也有風(fēng)險(xiǎn)，也得自我保護(hù)呀。”在談到有的開發(fā)商認(rèn)為此項(xiàng)房貸新政是給房地產(chǎn)商下“猛藥”吃“巴豆”時(shí)，劉紀(jì)鵬不以為然，他說，“央行出臺(tái)的房貸新政只是政策微調(diào)，并不是釜底抽薪。何況目前給開發(fā)商吃‘巴豆瀉火降溫也并非壞事。”劉說，中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)到底是應(yīng)該滿足人們居住需求還是為了投資需要，這對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的取向十分重要。

劉紀(jì)鵬呼吁不能僅僅從一個(gè)商人的角度、行業(yè)的角度考慮，而應(yīng)該從整個(gè)國家金融的角度看待這個(gè)問題。