透析房地產市場“浙江現象”

2002年上半年，全國房地產市場逐步升溫，價格漲幅加大。媒體報道較多，說法存異，有人說\"房地產市場溫度過熱，泡沫成份出現\"，呼吁要\"立即滅火，防止泡沫\"。國家統計局城市社會經濟調查總隊就房地產市場是否過熱？房地產市場經濟是否出現了泡沫成份？導致現狀的主要成因等問題，通過對浙江省和杭州、寧波、舟山市等城調隊及部分房地產主管部門和房地產開發投資企業等有關部門的調查座談發現：浙江省房地產市場具有典型性，對全國房地產市場特別是經濟發達地區的房地產市場具有警示和借鑒作用，各級政府和主管部門應予以足夠的重視。

房地產市場\"浙江現象\"

近兩年來，特別是今年上半年，隨著浙江經濟的快速發展與繁榮，浙江房地產業復蘇，房地產市場快速升溫——土地購置面積和房地產開發投資快速增長；房屋銷售出現了賣方市場，價格漲勢強勁；房屋空置率快速下降（如：杭州市的房屋空置率已由1997年的9.7％降至2001年的2.5％，空置率低過了\"臨界點\"。）；土地交易價格出現了成倍增長；房屋租賃市場也快速升溫；市場炒作現象嚴重，部分投資和消費者心理恐慌，出現了\"追漲\"購房現象；房屋二級市場異常火暴。這一房地產市場狀況被業界稱為\"浙江現象\"。通過調研發現，\"浙江現象\"有其規律和必然性。房地產市場升溫過快是事實，但成因是客觀的，與區域的經濟發展狀況密切相關。從目前看，房地產市場經濟存在一些泡沫成份，但并不可怕，且符合市場經濟規律。目前房屋相對價格較低，正處于\"補長\"階段，大多數消費者比較理性，對價格上漲可以承受，不會像股市泡沫那樣，對經濟和市場造成嚴重影響。

浙江房屋銷售市場溫度全國最高

全國35個大中城市房地產價格調查最新資料顯示，2002年上半年，全國房屋銷售價格同比上漲3.6％，浙江全省房屋銷售價格同比上漲10.2％，高于全國1.8倍；全國35個大中城市中，杭州和寧波的房屋銷售價格同比上漲6.2％和14.2％，排在前列，并分別高于全國0.7倍和2.9倍。浙江省城市社會經濟調查隊對全省11個城市房地產調查的結果顯示，2002年上半年，麗水、溫州、臺州、寧波和嘉興等城市的房屋銷售價格同比增長均超過了全省平均水平，分別為20.3％、15.5％、14.4％、14.2％和107％。杭州市雖低于全省平均數，房屋銷售價格同比增長6.2％，但其房屋銷售價格基數全省最高，絕對房屋銷售價格增長也較高。

浙江房地產市場供需比例嚴重失衡

浙江全省，特別是杭州、寧波等主要城市的房地產市場出現了明顯的賣方市場，市場溫度較高，主要原因是供需比例嚴重失衡--房地產市場需求快速增長，供給增長緩慢，供需矛盾日益激化。富裕起來的浙江居民的首選消費是買房。浙江省城鄉居民收入連續多年居全國前列。其中：農民人均收入已連續16年居全國首位，城鎮居民人均收入已突破萬元大關。這表明浙江人民生活已邁入或接近富裕水平。富裕起來的居民的消費首選是住房，居民中擁有第二套住房的概念也在逐步形成。統計資料顯示，杭州市近期購房者中：以改善居住條件為目的的占61％、以投資為目的的占11％、以子女上學為目的的占11％、以其他為目的的占17％。住房消費已成為浙江新的消費熱點。

政策落實金融支持市場刺激部分房屋需求提前釋放。隨著浙江房改的深入，配套措施相繼出臺，貨幣化分房落實到位，拆遷補貼標準增加，居民收入提高，消費者有較好的收入預期，投資、消費信心增加。金融界對房屋消費的支持力度加大，據統計杭州市房屋消費按揭貸款1999年為10億元（人民幣），2001年猛增到100億元。固定資產投資中竣工住宅價格不斷升高，加之政府采取緊縮的土地供應政策和新的交易方式，土地價格猛增，提高了房屋建筑成本，也在推動市場房價上漲。這些因素的綜合作用，使部分住房需求提前釋放，市場需求增幅較大。

城市品牌戰略實施城市化進程加快城市人口增加。目前，浙江大多數城市的規模在擴大，有些城市還出臺了戶口放開、學歷補貼等有效吸引人才的措施，使城市的外來人口增加。另外，由于投資和居住生活環境的改善，也促使城市人口增加。據統計，2001年杭州市，除城市區域增大外，市區人口自然增長1萬人，而外來人口增長高達6萬人。城市人口的增加，加大了對各種房屋的需求。

地價飛漲推高房價刺激投資和房屋消費釋放。土地供應緊張并采用新的交易方式，使土地價格飛漲是推動房價上漲的主要原因之一。土地供應正轉向市場化的拍賣方式，以求得公平、透明，但在供應緊張，市場不夠規范、完善，沒有正確的土地估價，拍賣價無封頂的情況下，造成的高額地價直接推動房價上漲。如溫州市采取明標暗投的方式出讓的地塊，開標出價為6007萬元，中標價為1.41億元，樓面價格高達3583元/每平方米。\"地價推高房價，房價反推地價。\"循環上升，使部分投資和消費者心理恐慌，提前釋放需求，\"追漲\"購買土地和住房，拉動市場需求強勁增長。

房地產市場\"浙江現象\"的隱患

浙江省房地產市場的全面升溫過程中，非市場因素也逐漸顯現。房價增長過快是當前經濟運行中的一個突出問題，房價問題解決不好可能會對社會經濟發展產生不利的影響。

房價過高影響消費和投資。房價快速上漲影響了家庭收入較低的普通消費者，使普通消費者難以承受，浙江省城調隊對全省11個城市住房消費調查結果顯示，大多數普通居民認為商品房價格較高，影響了他們的住宅消費，這也是部分居民決定未來5年內不考慮買房的主要原因。

房價快速上漲影響了投資環境。近期杭州市的一項調查顯示，在杭州的消費者中，外地購房者比例在降低。房價上漲，將外地投資購房者推向了上海、蘇州等房價升值空間較大的周邊地區。這些地區出現的浙江購房團現象和新希望集團在上海浦東投資3億元的高層建筑落成，就說明了高房價對投資環境不利的影響。

房價過高加大了房地產市場的風險。目前對房地產開發商來說，擁有土地開發權是最重要的。市場的導向使一些公司、企業將資金轉移到房地產業，土地價格進一步上漲。最終導致房屋價格飛漲，價格轉嫁、炒樓花等違規操作越來越多，房地產市場經濟中泡沫成份出現。這些都預示著房地產市場的風險在積聚。目前一些樓盤一開盤就只有10％的差房可供選購，90％的房屋已進入二級市場，以更高的價格出售。這種炒作會加大房地產市場的風險，使泡沫成份增加，也影響了二級市場房價的真實性。通過炒作，部分\"不法\"分子得利，使真正需要購買住房的老百姓買不起或買不到房子。市場變形，風險逐步加大。

房價過高會使投資轉移影響本地產業的發展。土地交易和房屋銷售價格的互動助漲，房屋的增值空間不斷減小，造成房地產開發業的利潤降低，房地產市場的風險加大。這不但會給招商引資帶來不利影響，還會導致本地投資者投資方向的轉移。開發商表示，他們會把更多的資金投向投資環境好，利潤高的地區。這將導致本地產業的萎縮，并影響相關產業的發展，對地區經濟的發展產生不良影響。

采取有效措施確保房地產業健康發展

我國的房地產業剛剛起步，市場不夠規范，監管措施也不夠健全。房價上漲過快不僅會造成區域性投資轉移、房地產市場萎縮，還會傷及工業、農業、商業等行業的發展，必須予以高度重視。2001年，全國房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格分別比上年上漲2.2％、1.7％和2.8％，房地產價格穩中有升。2002年上半年，全國房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格同比分別上漲3.6％、6.7％和0.6％，全國房地產市場溫度適中，部分地區出現了房地產業復蘇，市場快速升溫現象。房地產市場\"浙江現象\"對全國，特別是經濟發達地區，具有較好的警示和借鑒作用。

加強和完善土地一級市場的調控。國土資源使用權的轉讓、出讓不能像一般的商品那樣，通過招標、拍賣來無限制地賺錢。近期，國家通過法律、行政等手段加強了對土地供應的監管，減少了土地市場的炒作現象。但是，隨著房地產業的復蘇，市場的升溫，土地供應的增長也較快。如浙江省2001年1月～11月房地產開發企業土地購置面積1346.7萬平方米，同比增長67.7％，高于同期房地產開發投資51.5％的增長。由于土地的儲備量不足，市場供應低于需求。市場升溫，競爭激烈，一些地方出現了土地的商業性囤積和炒賣現象。各級政府和主管部門要嚴格執行《土地法》，完善土地批租制度，規范土地批租一、二級市場，調控土地市場的供應量，杜絕土地交易市場的各種違規操作現象。

加強對房地產開發和銷售市場的調控防止盲目性。市場的狀況會引導社會資源的配置。像浙江這樣的房地產市場狀況，會導致更多的社會資源配置到房地產開發業。目前，房地產市場大多在做\"塔尖生意\"，開發房屋的檔次較高，銷售的對象是高收入群體，房屋價格也較高。即使是面向普通工薪階層開發的經濟適用房，開發檔次和市場價格也較高，這部分消費者難以承受，加之銷售管理不嚴，大部分經濟適用房還是被有錢人\"搭窮人車\"買去了，大部分普通工薪階層的住房問題仍然沒有解決，這種市場狀況不會持久。中低收入階層才是房屋消費市場的主體，其住房需求還無法或沒有釋放，應予以足夠的重視。各級主觀部門應充分考慮市場需求的多樣性、層次性和階段性，把滿足中低收入階層的住房需求作為重要的發展戰咯，加強對房地產開發結構的調控，防止一擁而上，防止盲目性，確保房地產業的持續穩定發展。

采取有效措施整頓房地產市場經濟秩序。一些地區的房地產市場溫度較高，市場經濟的泡沫成份出現，主要原因是供需比例失衡和市場炒作嚴重。目前，房地產市場環境和經濟秩序不好，土地供應量不足、拆遷土地供應的時效性差等因素，導致了房屋開發量不足或延遲，供應增速慢于需求的增長，供需矛盾激化。房屋交易市場失控，炒作嚴重，大量新房直接進入二級市場，價格大幅增長，出現了一二級市場互動升溫，二級市場價格失真的現象。

針對這種情況，各級主管部門要完善房屋產權登記、發證、評估和市場交易體系，加強對期房交易和房地產開發資質管理，制定房屋二級市場的準入標準，規范土地交易方式，制定\"拆遷法\"和\"違規操作處罰條例\"等，以法治理整頓房地產市場經濟秩序，使房地產市場健康有序的發展。隨著各種有效措施的落實和法規的執行，市場供需矛盾將緩解，各種違規操作將減少，過高的市場溫度就會降低，泡沫成份就會自然消失。

加強對媒體宣傳的監督正確引導消費。媒體的宣傳如果不當，會對市場產生錯誤的導向，給投資和消費者造成恐慌心理，影響投資和消費者的決策。各級政府和主管部門應對向社會發布的房地產價格指數和開發銷售信息加強管理和規范，禁止發布各種帶有廣告色彩的房地產價格指數和市場價格行情。確保市場信息的準確性以及信息對市場導向和投資消費引導的正確性，保護廣大投資和消費者的利益，保護良好的市場秩序，保護投資和消費的的信心。對當前部分地區市場升溫過快的狀況，要采取積極的保護和調整措施，可以降溫、限速，但不可釜底抽薪。否則，市場會失去引力，投資和消費者會失去信心，房地產業會陷入消沉。