房地產金融：劃時代的新命題

在日前召開的中國（深圳）房地產與金融高峰論壇上，深圳市政府顧問、香港戴德梁行全球董事局主席梁振英先生在論壇演講中特別強調：走向國際化的中國市場此次把房地產與金融結合起來，是劃時代的新命題。

國家建設部副部長劉志峰分析了當前中國房地產市場的基本態勢：今年1月～8月，全國房地產開發完成投資共計4144億元，同比增長30％，其中商品房住宅開發完成投資2928億元，同比增長34．2％，占房地產投資比重的71．1％。全國商品房銷售面積為9300．17萬平方米，同比增長22．3％，商品住宅銷售面積為8373．49萬平方米，個人購買商品住宅7933．92萬平方米。城鎮居民中有94．8％的人購買了商品房，比1997年提高了28．2個百分點，比1990年更提高了66．5個百分點。截至今年6月底，全國個人住房貸款余額已達到6634億元，是1997年的34．9倍。這一切說明，中國順利完成了從住房實物分配的舊體制轉軌到住房買賣商品貨幣化的歷史性重大轉折。劉志峰在分析房產市場供求總量基本均衡、價格總體走勢基本平穩的同時，重點強調了在房地產金融這個新命題中，要大力培育個人住房貸款市場，要從創新金融工具、增加金融產品入手，進一步研究加大金融對房地產的支持力度。

REIT是美國商業房地產證券化的統稱（Real Estate Investment Trust）的簡稱。香港證監會證券及期貨事務監察委員會負責投資產品研究與開發的蘇淑敏總監說，\"REIT這一金融產品在中國，可能還比較陌生，但在美國已有40年的發展歷史，它在世界先進的經濟體中十分流行。近兩年，亞洲各國也競相引進，像韓國、新加坡、日本都做得很好，政府也從立法上予以積極的支持和推動。今年5月17日，中國的臺灣也正式推行了REIT模式。\"蘇總監進而言之，\"中國香港也將于今年底開始對REIT的立法做大眾的咨詢工作，不久的將來，也將開發這一新產品。\"

這樣好的一種金融產品，中國臺灣已在推行，中國香港也已納入議事日程，正在發展債券市場、同時又擁有世界最大的房地產市場的中國內地，REIT的實施是否也指日可待了呢？蘇淑敏總監介紹，REIT從宏觀上可以深化中國的資本市場，擴大投資者的選擇范圍及吸引機構投資者；可以減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔；可以引導市場資金回流銀行體系。從微觀上可以吸引大量的民間個人投資者，REIT是散戶投資者最理想的投資工具。它一方面可以取得房地產投資的盈利機會，坐享分紅，另一方面也無需直接擁有房地產。此外，REIT可為散戶投資者提供房地產物業的專業投資管理、專業營運機構及準確的信息披露。這對于擁有人民幣儲蓄加個人外匯儲蓄已有近10萬億的中國市場來講，無疑是具有強大吸引力。針對目前股市低迷的狀況，蘇淑敏總監還介紹了REIT與整體股票市場相關性較低這一特點：REIT與標準普爾500指的相關系數僅為0．35％，與納指的相關系數僅為0．25％。美國股票市場日前已整體下跌27％，可與此相反，REIT股卻上升7％。發展債券市場勢在必行。

來自香港匯豐銀行的中國業務副總裁李慧敏指出，中國金融機構作為一個整體，已經出現存款總額大于貸款總額的\"存差\"，而且這種存差的規模正在急劇增大，截至2002年6月底，規模已超過4萬億。此次高峰論壇將房地產與金融相結合作為新命題推出，這為發展各種債券市場、防范銀行風險、扭轉大規模\"存差\"，同時也為國家提高貨幣政策效率的需要提供了一種新的選擇。中國的老齡化現象已日顯突出，人們普遍需要風險小、期限長、收益又穩定的金融產品來保障自己的養老之需，然而，現實中可供人們選擇的金融產品除了風險很小但收益甚微的銀行存款，就是風險很大極不穩定的股市。因此，人們在千呼萬喚各種好的債券產品，適時發展中國的債券市場應是勢在必行。房地產金融---劃時代的新命題，伴隨著時間的推移，將會蓬勃興旺地發展，譜寫出新的篇章。