杭州樓市“虛火”

“我看不懂樓市了”

在今年5月底舉行的浙江省第九次房展會上，杭州房地產開發商一共推出了大約2000萬平方米的房產，創造了歷屆房展會之最。即便如此，展會上仍然摩肩接踵，據大會組委會最后的統計表明，為期四天的房交會一共吸引了近23萬人次的參觀者，成交商品房2518套，成交金額近14億元。

在這次房展會上，“陽光都市花園”推出的160套商品房，不到半天時間就被訂掉100多套；而另一處名為“興財·名都苑”的樓盤更受青睞，許多市民手持現金也擠不到展臺前；而更有甚者，一些購房者甚至連戶型都沒看就搶填了預定單。

購樓者如此輕易地傾囊相授，其中不乏投機成分。事實上，在杭州已經出現了炒樓甚至炒“號”一族——熱門樓盤的排號能賣到了2萬元一個。雖然市政府已經將此列為違規行為，但炒樓花者卻通過將錢存入銀行走賬等方式繼續進行私下交易。

據國家計委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，今年二季度，杭州市的房價漲幅位居第三位，價格分別比去年同季上漲6.9％，比全國同期漲幅高出1.46倍。據記者了解，目前杭州市的房價梯度主要呈以下幾種：市中心的一二級地段，房價集中在6000元、7000元左右，湖景房價全部在萬元以上；一二級地段的外圍地區，目前的房價在4000元～5500元左右，這是目前杭州市房價的主導價格；此外，遠郊地區的房價也在3000元～4000元之間。自從去年杭州將蕭山和余杭兩地納入麾下后，地產開發重心已經開始漸漸轉移。業內人士原本以為，擴容后的城市土地供給面積將有望緩解杭州的地價與房價，并使得杭州市過高的房價回落一些，但孰料水漲船高，連濱江區——這個位于錢江對岸、原隸屬蕭山的遠郊區，現在房價也攀升至4000元左右。

根據杭州市人民政府辦公廳和杭州市統計局公布的數字，2001年，杭州市人均年可支配收入為10896元。年人均收入不過萬元的杭州市民如何能夠消受每套價格在數十萬、甚至百萬的“天價”房呢？

然而開發商仍在開發。據杭州統計局公布的資料顯示，杭州市在去年完成房地產開發投資140.91億元，比2000年增長38.8％。樓市火爆的背后，也并非全無顧慮。一位房產商在進行成本核算和預期利潤計算后，原本認為推出的每平米3500元價格的樓盤能夠有市場就不錯了，但在比較了周邊的樓盤后，他將價格提升至了4500元，沒想到依舊賣得很好。在高興之余，他對此表示“非常困惑”，因為害怕后期交款以及入住不到位最終對銷售的結果產生影響，他表示，“我已經看不懂杭州的樓市了。”

房價步步高

今年9月中旬，杭州市政府在北京召開新聞發布會，宣布杭州城要變“心”——啟動錢江新城建設，使杭州長期形成的以西湖為核心的團塊狀空間形態轉變為以錢塘江為軸心的分散組團式形態。

城市擴容只是樓市火爆的原因之一。浙江大學房地產研究中心主任賈生華分析了個中原因。首先，杭州在浙江的特殊地位導致了它擁有很多的外地購買力。杭州市政府房產部門提供的一份數據也顯示，目前外地置業者購房已占到杭州樓市的三成。而這些購房者主要來自浙江省的溫州、臺州、紹興以及上海等地。像溫州甚至還曾派出了由幾十人組成的“購房團”前來置地，他們的特點是人數多，購買能力強，而且對高價樓非常青睞。

其次，杭州政府在土地供應方面的政策對房價高企也起了一定作用。在蕭山和余杭并入杭州市之前，杭州市的面積在全國省會城市中是最小的。杭州的土地存量比較小，從四年前開始，杭州市實行土地儲備制度，導致了土地供應數量不足。

第三，從1998年開始到2001年，持續的房價上漲，一些1700元～1800元的邊緣房價，也上漲到了4000元左右。這種示范效應給人們造成一種預期，并給整個房地產業的供應和需求造成一個定勢——開發商拿到地的時候，與周圍的房產商開出的價格進行攀比，認為自己開發的房子在幾年后將更值錢，于是對已經較高的房產價格打出了更高的提前量，這使得地價在拍賣時就比較高，最終形成了地價和房價步步高式的互動。

另據記者了解，在蕭山和余杭并入杭州市后，市政府部門已有一個承諾，即以上兩個地區在三年之內還可以由區里直接出讓土地，不用通過市招標口，這就造成了兩個區在搭乘“政策末班車”時加緊批復土地轉讓的現象。

土地儲備是非

杭州市政府早在1997年開始實行土地分配制度，這個曾被視為合理使用土地資源、并已在全國1000多個城市推廣的典型，如今也面臨一些爭議。

1997年，杭州市政府成立了杭州市土地收購儲備管理委員會，并在杭州市土地局下設行政撥款的非盈利機構土地儲備中心（以下簡稱“中心”）作為具體執行機構。通過統一收購、儲備和統一批發全市所有需要轉讓的土地，形成了對全市土地一級市場的壟斷。中心收購土地之后，經過對土地進行規劃和拆遷整理，把它變成“凈地”向國內外的機構及個人（主要是房地產開發商）進行招標拍賣。任何機構要想取得房地產開發用地，都必須通過土地市場的公開交易。

據悉，從1997年推出土地收購儲備制度至今的四年間，杭州市土地儲備中心已經收購土地近1萬畝。這些土地中，70％左右都是政府指令中心從需要改制、脫困甚至破產的國企手中收購來的。據中心有關人士表示，今年杭州市一共將推出2400畝地，其中1500畝房產開發凈地以招標拍賣方式向市場公開出讓，比去年增加了500畝；另外900畝則采取協議轉讓的方式。此外，今年招標拍賣單幅地塊的規模，也將從以前的幾畝、幾十畝擴大到上百畝，其中位于濱江區和下城區的兩個地塊，出讓面積都超過了200畝。

目前杭州房地產開發商的投標價主要包括三部分：開發費、級差地租和配套費，具體成交的價格因素主要與地段和土地等級有關。賈生華介紹說，土地儲備制度起初的目的是把城市的土地調控好，但在操作的過程中卻出現了土地供應速度與需求脫節的問題，并導致了土地供應數量不足。賈生華認為，杭州市應該優化土地供應機制的目標體系，改變單純的“土地收益最大化”的目標，必須限制高檔豪華住宅的奢侈消費，盡量保證中低收入家庭的基本住房需要。要通過土地儲備體系的運作建立不同檔次用地價格的協調和補償機制，拉開不同類型住宅的價格差距。

由于杭州城土地稀缺，土地出讓費從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達到每畝800萬元。與此同時，樓面的地價也從1998年底的每平方米800元，漲至4200多元。由于杭州市開發用地已全部實行公開招標，在一次公開拍賣中，曾創出每畝地1800萬元的天價。去年一家北京公司曾以高出招標底價184％的價格奪得西湖邊一塊“寶地”，而其標價比北京同等地段地價還要高出1/3。據測算，該地皮的樓房建成后至少要賣到每平方米1.6萬元才能勉強保本。一些業內人士認為，從地產轉讓開始，杭州的房地產市場便開始走向畸形。

“地價是隨著房價的提高而提高的。”杭州市國土資源局局長朱寅傳不認為拍賣地價最終拉高了房價，“就像汽車與鋼材的關系，汽車市場火了，鋼材價格才會漲，而不是反過來。”據杭州市國土資源局對今年杭州房交會的調查顯示，以參展樓盤的公開價格計算，協議出讓的土地在其房價中所占成本比例為24％，而招標拍賣土地占34％，“相差10％，在可以允許的范圍之內”。